第三节物业管理实施与运作要点
社会化、专业化、市场化的物业管理体制其核心是市场化。物业管理市场的供需主体是物业管理企业和业主及使用人。
物业管理实施原则是业主的自我约束、自我管理与物业管理企业的专业化管理相结合。这种结合主要是通过物业管理的市场竞争来实现的。业主作为物业管理的委托人，采用招标方式，将所拥有物业的物业管理服务委托给中标的物业管理企业来实施；物业管理企业通过投标竞争，选择物业。
例题：物业管理市场的供需主体是（ ）。
A、物业管理企业
B、业主
C.政府物业管理部门
D.使用人
E、房地产开发商
答案：ABD
解析：政府物业管理部门、房地产开发商，不是物业管理市场的供需主体。
一、物业管理企业
（一）物业管理企业的性质
物业管理企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。
物业管理企业的性质是具有独立的企业法人地位的经济实体。物业管理企业按自主经营、自负盈亏、自我约束、自我发展的机制运行，其指导思想是：以服务为宗旨，以经营为手段，以经济效益、社会效益和环境效益的综合统一为目的。这是物业管理企业与房地产行政部门所属的房管所和各自管房单位的房管处的最本质的区别。
例题：物业管理企业应当是具有独立的（ ）。
A.企业法人地位的经济组织
B.事业法人地位的经济组织
C.机关法人地位的经济组织
D.非法人地位的经济组织
答案：A
解析：物业管理企业是依法定程序设立，从事物业管理活动，独立核算、自主经营、自负盈亏的具有独立的企业法人地位的经济组织。
（二）物业管理企业的设立
物业管理企业的设立分工商注册登记和资质审批两步。
1.物业管理企业的注册登记
设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。
例题：设立物业管理企业，必须向（ ）进行注册登记，领取营业执照。
A.建设行政主管部门
B、工商行政管理部门
C.民政部门
D.劳动人事部门
答案：B
解析：设立物业管理企业须向工商行政管理部门进行注册登记，领取营业执照后，方可开业。
2.物业管理企业的资质管理
根据《物业管理条例》，建设部印发了《物业管理企业资质管理办法》（建设部令第125号，以下简称《资质管理办法》）。房地产行政主管部门根据物业管理企业的资产、专业技术人员和物业管理业绩等因素，对设立的物业管理企业核定资质等级。未经主管部门进行资质核定并取得资质证书的物业管理企业，不得从事物业管理活动。
物业管理企业资质等级分为一级、二级、三级。《资质管理办法》从企业的资产、人员构成、管理物业的类型与规模、业绩、诚信和内部规章制度等方面对一、二、三级三个资质等级做了规定。
新设立的物业管理企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。一年内物业管理企业未能承接物业管理项目，资质审批部门应当取消其从事物业管理活动的资格。
物业管理企业的资质管理实行分级审批制度。国务院建设主管部门负责一级物业管理企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业管理企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产主管部门负责三级物业管理企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设主管部门的指导和监督。
例题：物业管理企业的资质管理实行（ ）。
A.一次审批制度
B.二次审批制度
C.一级审批制度
D、分级审批制度
答案：D
解析：一次审批制度、二次审批制度、一级审批制度，不是物业管理企业的资质管理制度。
3、物业管理企业的权利、义务
物业管理企业在物业管理中最根本的权利、义务是：依据物业服务合同对受委托物业实施物业管理的权利、义务。
物业管理企业的权利：①根据有关法律、法规、政策和合同的约定，并结合实际情况制定物业管理制度。②依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费。③制止、处理违反物业管理制度的行为。④要求委托人协助管理。⑤选聘专业公司承担专项经营服务管理业务。⑥法律、法规规定的其他权利。
物业管理企业的义务：①履行物业服务合同，提供物业管理服务。②接受业主大会、业主委员会和业主及使用人的监督。③定期公布物业管理服务费用和物业管理服务资金收支帐目，接受质询和审计。④接受有关行政主管部门的监督管理。⑤法律、法规规定的其他义务。
例题：下列属于物业管理企业的权利的是（ ）。
A、依照物业管理委托合同和有关规定收取物业管理服务费
B、履行物业管理委托合同，提供物业管理服务
C.制止违反物业管理制度的行为
D.要求委托人协助管理
E、选聘专业公司承担专项经营服务管理业务
答案：ACDE
解析：B项“履行物业管理委托合同，提供物业管理服务”是物业管理企业的义务，不是物业管理企业的权利。
责任编辑：xiaohan
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