物业管理制度与政策
一、内容提要：1、物业管理概述2、物业管理条例3、物业管理实施与运作要点4、物业服务收费二、考试目的和考试要求本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理基本制度、政策的掌握程度。考试基本要求：掌握物业服务收费的构成，维修基金的性质、归集、使用和管理。熟悉物业管理的基本概念、物业管理的基本内容。了解业主、业主大会及业主委员会，业主公约的性质，物业管理的基本制度。
三、内容辅导：本章涉及有关的法律、法规：1、国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）；2、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》（发改价格[2003]1864号）；3、国家发改委、建设部《物业服务收费明码标价规定》；4、（建设部令第125号《物业管理企业资质管理办法》；5、建设部和财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]213号） ；6、《业主大会》（建住房[2003]131号）；6、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房[2003]131号）。
第一节物业管理
概述
一、物业与物业管理基本概念（熟悉） 1、物业的含义从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地。各类房屋可以是建筑群，如住宅小区、工业区等，也可以是单体建筑，如一幢高层或多层住宅楼、写字楼、商业大厦等；同时，物业也是单元房地产的称谓，如一个住宅单元。同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者。附属的设备、设施和相关场地是指为实现建筑物使用功能、与建筑物相配套的各类设备、设施和与之相邻的场地、庭院、道路等。
例题：下列关于物业的含义，说法正确的是（ ）。
A、从物业管理的角度来说，物业是指各类房屋及其附属的设备、设施和相关场地
B、物业也是单元房地产的称谓
C、物业不是单元房地产的称谓
D、同一宗物业，往往分属一个或多个产权所有者
E、同一宗物业，只能分属一个产权所有者
答案：ABD
解析：“物业也不是单元房地产的称谓；同一宗物业，只能分属一个产权所有者”。都是不对的。
2 、物业管理的含义物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理的定义表明：①物业管理是由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的；②物业管理活动的依据是物业服务合同；③物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护。
物业管理企业，是指依法设立、具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋所有权人。
3 、物业管理的主要目的物业管理的主要目的是为了保证和发挥物业的使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境。
例题：下列关于物业管理的目的，说法不正确的是（ ）。
A、是为了保证和发挥物业的使用功能
B、使物业保值增值
C、不使物业保值增值
D、为物业所有人和使用人创造和保持整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境
答案：C
解析：“不使物业保值增值”，不是物业管理的目的。
二、物业管理的基本特征社会化、专业化、市场化是物业管理的三个基本特性。 1.社会化物业管理的社会化有两个基本含义，一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。
物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会专业分工是实现物业管理社会化的必要条件。
2.专业化物业管理的专业化是指由专业物业管理企业通过合同的签订，按照产权人和使用人的要求去实施专业化管理。
3、市场化市场化是物业管理最主要的特点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供的商品是服务。物业管理企业是按照现代企业制度组建并运作，向业主和使用人提供服务，业主和使用人购买并消费这种服务。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。
例题：物业管理的三个基本特性是（ ）。
A、社会化
B、专业化
C、市场化
D、私有化
E、综合化
答案：ABC
解析：私有化、综合化不是目前物业管理的基本特征。
三、物业管理服务的基本内容尽管物业类型各有不同，使用性质差异很大，但物业管理的基本内容是一样的。
物业管理服务的基本内容主要有以下几项：（1）物业共用部位的维护与管理；（2）物业共用设备设施的运行、维护和管理；（3）环境卫生、绿化管理服务；（4）机动车和非机动车的停放管理；（5）物业管理区域内公共秩序、消防、交通等协助管理事项的服务；（6）物业装饰装修管理服务；（7）物业档案资料的管理。
另外，针对不同类型物业的具体特点，业主与物业管理企业可以通过物业服务合同约定其他服务内容。
例题：下列不属于物业管理服务的基本内容的是（ ）。
A、物业共用设备设施的运行、维护和管理
B、环境卫生、绿化管理服务
C、业主自用部位的维护与管理
D、物业档案资料的管理
答案：C
解析：业主自用部位的维护与管理不属于物业管理服务的基本内容。
四、物业管理的主要环节（熟悉） 根据物业管理在房地产开发、建设和使用过程中不同时期的地位、作用、特点及工作内容，物业管理主要有三个环节：物业管理的准备阶段、前期物业管理阶段和物业管理的日常运作阶段。
物业管理各阶段主要环节工作汇总
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阶段划分 |
主要环节 |
时限要求 |
主要工作 |
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物业管理的准备阶段 |
物业管理的早期介入 |
接管物业以前的各个阶段就参与介入 |
提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关 |
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制定物业管理方案 |
房地产开发项目确定后 |
根据物业类型、功能，规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次。其次，确定相应的管理服务标准。 |
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制定业主临时公约及有关制度 |
建设单位应当在销售物业之前 |
制定业主临时公约，制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境 |
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选聘物业管理企业 |
在物业管理方案制定之后 |
根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘工作 |
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前期物业管理阶段
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物业的接管验收 |
新建物业的接管验收是项目竣工验收的基础上进行的再验收 |
包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收 |
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业主入住 |
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物业管理企业向业主发放《业主临时公约》等材料 |
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档案资料的建立 |
物业的接管验收后 |
包括业主或租住户的资料和物业的资料 |
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日常的前期物业管理服务 |
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包括日常的综合服务与管理、系统的协调 |
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首次业主大会召开 |
当物业销售和业主人住达到一定年限或一定比例时 |
组织召开首次业主大会，审议和通过业主公约和业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘物业管理企业， 决定有关业主共同利益的事项 |
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物业管理的日常运作阶段
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日常的综合服务与管理 |
业主大会选聘新的物业管理企业并签订《物业服务合同》后 |
物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。 |
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系统的协调 |
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系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调 |
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责任编辑：xiaohan
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