第二节物业管理条例
2003年6月8日，国务院颁布了《物业管理条例》(国务院令第379号，以下简称《条例》)，同年9月1日正式实施，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。
《物业管理条例》立法原则及基本制度知识汇总
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主要类别 |
主要内涵 |
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《条例》的立法原则 |
物业管理权利和财产权利相对应的原则 |
明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务 |
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维护全体业主合法权益的原则 |
对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定 |
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现实性与前瞻性有机结合的原则 |
注重保持法规、政策的连续性和稳定性 |
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从实际出发，实事求是的原则 |
充分考虑各地区的实际情况 |
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《条例》确立的基本制度 |
业主大会制度 |
确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。 |
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业主公约制度 |
规定业主公约对全体业主具有约束力。 |
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物业管理招投标制度 |
鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。 |
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物业承接验收制度 |
规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续 |
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物业管理企业资质管理制度 |
在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质 |
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物业管理专业人员职业资格制度 |
《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。 |
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住房专项维修资金制度 |
《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。 |
一、《条例》的立法原则
《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下，主要遵循了以下基本原则：1.物业管理权利和财产权利相对应的原则在我国《物权法》尚未出台的情况下，《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论，对业主权利义务的规定，其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定，是基于业主拥有的财产权份额，将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
2.维护全体业主合法权益的原则为维护全体业主的合法利益，《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定，也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面，《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。
3.现实性与前瞻性有机结合的原则《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性，对被实践证明是行之有效的制度，如业主自律、物业管理企业资质管理等制度，予以保留。《条例》注重肯定实践成果，将在实践中积累的良好经验，如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等，确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题，如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等，《条例》作出了明确规定。
4.从实际出发，实事求是的原则《条例》在坚持法律制度统一性的前提下，充分考虑各地区的实际情况，对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定，有的规定的具体执行办法，授权省、自治区、直辖市制定。
例题：《物业管理条例》主要遵循的基本原则包括（ ）。
A、物业管理权利和财产权利相对应的原则
B、物业管理权利和财产权利相对立的原则
C、维护全体业主合法权益的原则
D、现实性与前瞻性有机结合的原则
E、从实际出发，实事求是的原则
答案：ACDE
解析：物业管理权利和财产权利相对立的原则，不是《物业管理条例》遵循的基本原则。
二、《条例》确立的基本制度（了解） 为了规范物业管理活动，维护物业管理当事人的合法权益，《条例》突出建章立制的重要作用，确立了以下七项物业管理的基本制度。
1.业主大会制度《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。同时，明确了业主大会的成立方式、职责、会议形式、表决原则以及议事规则的主要事项，规定了业主委员会的产生方式、委员条件、职责、备案等。业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会作出。
为了规范业主大会、业主委员会的运作，加强监督管理，《条例》规定业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。
例题：下列关于《物业管理条例》业主大会制度，说法不正确的是（ ）。
A、《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度
B、《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C、规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D、业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
答案：B
解析：《物业管理条例》确立的是，业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度。
2.业主公约制度《条例》规定业主公约对全体业主具有约束力。规定建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。业主大会有权起草、讨论和修订业主公约，业主大会制定的业主公约生效时临时公约终止。业主公约是多个业主之间形成的共同意志，是业主共同订立并遵守的行为准则。实行业主公约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。
3.物业管理招投标制度《条例》突出了推行招投标对于促进物业管理健康发展的重要作用，提倡业主通过公平、公开、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。鼓励建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。并对住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业作了明确规定。
4.物业承接验收制度物业承接验收是物业管理的基础工作。《条例》规定物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，应当与建设单位或业主委员会办理物业承接验收手续，同时规定建设单位、业主委员会应当向物业管理企业移交有关资料。
5.物业管理企业资质管理制度《条例》规定：国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。
6.物业管理专业人员职业资格制度《条例》规定：从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。建设部正配合人事部抓紧将这一制度纳入国家专业人员职业资格制度系列。
7.住房专项维修资金制度《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（1998）23号）规定：“加强住房售后的维修管理，建立住房共用部位、设备和小区公共设施专项维修资金，并健全业主对专项维修资金管理和使用的监督制度”。依据《通知》精神，建设部与财政部制定了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，对维修基金的交纳、存储、使用、监督等作了具体规定。《条例》规定：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。同时规定：专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。
例题：下列属于《物业管理条例》确立的基本制度的是（ ）。
A、业主大会制度
B、物业管理议标制度
C、物业承接验收制度
D、物业管理专业人员职业资格制度
E、住房专项维修资金制度
答案：ACDE
解析：物业管理议标制度，不是《物业管理条例》确立的基本制度。《物业管理条例》确立的的只是物业管理招投标制度。
例题：《物业管理条例》确立的基本制度包括（）。（2005年试题）
A.业主大会制度
B.业主公约制度
C.住宅小区治安管理制度
D.住宅小区综合验收制度E.住房专项维修资金制度
答案：ABE解析：住宅小区治安管理制度、住宅小区综合验收理制度不是《物业管理条例》确立的基本制度物业管理制度与政策
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