阶段划分主要环节时限要求主要工作
物业管理的准备阶段物业管理的早期介入接管物业以前的各个阶段就参与介入提供有益的建设性意见，协助开发商把好规划设计关、建设配套关、工程质量关和使用功能关
制定物业管理方案房地产开发项目确定后根据物业类型、功能，规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次。其次，确定相应的管理服务标准。
制定业主临时公约及有关制度建设单位应当在销售物业之前制定业主临时公约，制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境
选聘物业管理企业在物业管理方案制定之后根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘工作
前期物业管理阶段
物业的接管验收新建物业的接管验收是项目竣工验收的基础上进行的再验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收
业主入住物业管理企业向业主发放《业主临时公约》等材料
档案资料的建立物业的接管验收后包括业主或租住户的资料和物业的资料
日常的前期物业管理服务包括日常的综合服务与管理、系统的协调
首次业主大会召开当物业销售和业主人住达到一定年限或一定比例时组织召开首次业主大会，审议和通过业主公约和业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘物业管理企业， 决定有关业 主共同利益的事项
物业管理的日常运作阶段
日常的综合服务与管理业主大会选聘新的物业管理企业并签订《物业服务合同》后物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。
系统的协调系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。
（一）物业管理的准备阶段
这一阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主临时公约及有关制度、选聘物业管理企业4个基本环节。
1.物业管理的早期介入所谓物业管理的早期介入，是指物业管理企业在接管物业以前的各个阶段（项目决策、可行性研究、规划设计、施工建设等阶段）就参与介入，为物业投入使用后的物业管理创造条件，这是物业管理顺利实施的前提与基础。
2.制定物业管理方案房地产开发项目确定后，开发建设单位就应尽早制定物业管理方案，也可聘请物业管理企业代为制定。制定物业管理方案，首先是根据物业类型、功能，规划物业管理消费水平，确定物业管理的档次。其次，确定相应的管理服务标准。然后进行年度物业管理费用收支预算，确定各项管理服务的收费标准和成本支出，并进行有关费用的分摊。
3.制定业主临时公约及有关制度建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的业主临时公约，不得侵害物业买受人的合法权益。
建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明。建设单位还应制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。
4.选聘物业管理企业在物业管理方案制定之后，即应根据方案确定的物业管理档次着手进行物业管理企业的选聘工作。达到一定规模的住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，物业管理企业不得超越资质承接物业管理项目。建设单位应与选聘的物业管理企业签订《前期物业服务合同》。建设单位通过招投标方式选聘物业管理企业，新建现售商品房项目应当在现售前30日完成；预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成；非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成。
上述4个环节均由开发建设单位来主持。这4个环节是物业管理全面启动和运作的必要先决条件，建设单位对此应给予足够的重视。
例题：物业管理的准备阶段的工作包括基本环节有（ ）。
A、物业管理的早期介入
B、制定物业管理方案
C.选聘物业管理企业
D.物业的接管验收
E、制定业主临时公约及有关制度答案：ABCE解析：物业的接管验收不是物业管理的准备阶段的工作，是前期物业管理阶段的工作。
（二）前期物业管理阶段
前期物业管理的全面正式启动以物业的接管验收为标志，从物业的接管验收开始到业主大会选聘新的物业管理企业并签订物业服务合同，包括物业的接管验收、业主入住、档案资料的建立、日常的前期物业管理服务、首次业主大会召开5个基本环节。
1.物业的接管验收物业的接管验收包括新建物业的接管验收和原有物业的接管验收。新建物业的接管验收是项目竣工验收的基础上进行的再验收。接管验收一旦完成，即由建设单位向物业管理企业办理物业管理的交接手续后，就标志着正式进入前期物业管理阶段。原有物业的接管验收通常发生在产权人将原有物业委托给物业管理企业管理之间；或发生在原有物业改聘物业管理企业，在新老物业管理企业之间。针对上述两种情况，由开发建设单位选聘物业管理企业，原有物业接管验收的完成标志着进入前期物业管理阶段；由业主大会选聘物业管理企业，原有物业接管验收的完成标志着进入物业管理的日常运作阶段。
2.业主入住业主入住是指住宅小区的居民入住，或商贸楼宇中业主和租户的迁入，这是物业管理企业与服务对象的首次接触，是物业管理十分重要的环节。业主入住时，物业管理企业向业主发放《业主临时公约》等材料，将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，还要通过各种宣传手段和方法，使业主了解物业管理的有关规定，主动配合物业管理企业日后的管理服务工作。
3.档案资料的建立档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。业主或租住户入住以后，应及时建立他们的档案资料。档案资料要尽可能完整地归集从规划设计到工程竣工，从地下到楼顶，从主体到配套，从建筑物到环境的全部工程技术维修资料，尤其是隐蔽工程的技术资料。经整理后按照资料本身的内在规律和联系进行科学的分类与归档。
4.日常的前期物业管理服务日常的前期物业管理服务与物业管理的日常运作阶段工作内容相似，只是物业服务合同的委托方不同。前者的委托方一般为建设单位或产权单位，而后者的委托单位一般为全体业主。
5.首次业主大会召开当物业销售和业主人住达到一定年限或一定比例时，业主应在物业所在地政府主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下，组织召开首次业主大会，审议和通过业主公约和业主大会议事规则、选举产生业主委员会、选聘物业管理企业，决定有关业主共同利益的事项。业主委员会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同后，至此，物业管理工作就从前期物业管理转向日常运作阶段。
例题：前期物业管理阶段不包括（ ）环节。
A.物业的接管验收
B.用户入住
C、选聘物业管理企业
D.首次业主大会召开
答案：C
解析：选聘物业管理企业，不是前期物业管理阶段包括的基本环节，是物业管理的准备阶段包括的基本环节。
（三）物业管理的日常运作阶段
物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理、系统的协调两个基本环节。
1.日常综合服务与管理日常综合服务与管理是指业主大会选聘新的物业管理企业并签订《物业服务合同》后，物业管理企业在实施物业管理中所做的各项工作。
2.系统的协调物业管理社会化、专业化、市场化的特征，决定了其具有特定的复杂的系统内、外部环境条件。系统内部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调；系统外部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。
例题：下列关于物业管理的日常运作阶段的特点，说法正确的是（ ）。
A、物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容
B、物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节
C.物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，用户入住，系统的协调三个基本环节
D.系统外部环境条件主要是物业管理企业与业主、业主大会、业主委员会的相互关系的协调
E、系统内部环境条件就是与相关部门及单位相互关系的协调。
答案：AB
解析：物业管理的日常运作包括日常的综合服务与管理，系统的协调两个基本环节；D、E两项的解释正好相反。
责任编辑：xiaohan
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