通过一些国外和我国港台地区估价行业组织、国内外估价领域专家学者以及国际估价机构提供的书面材料和座谈，我们对美国、英国、德国、日本、澳大利亚等发达国家及我国香港、台湾地区的估价立法和估价行业管理体制，进行了较全面、深入的调研，在此将有关成果与大家分享，以搞好我们的估价立法工作，理顺估价行业管理体制，促进我国估价行业持续健康、和谐地发展。
1 国外和我国港台地区估价立法概况
1.1 没有一部统一的估价法律
美国、英国、日本等发达国家以及我国香港、台湾地区，目前还没有一部统一的覆盖各种估价专业的估价法律。
德国在联邦层面上，于1991年颁布了一部名称为《评估法》（Bewertungsgesetz，缩写为BewG）的法律。这个法律的名称很容易让人误解，以为是一部适用于所有估价专业和估价目的的法律，而事实上它是一部针对房地产课税估价的法律。
1.2 有专门的房地产估价法律
对于房地产估价，日本、德国、荷兰、澳大利亚、南非、韩国和我国台湾地区等，有专门的法律。例如，日本将房地产估价称为不动产鉴定评价，于1963颁布了《不动产鉴定评价法》，此外还有《不动产鉴定评价法施行令》、《不动产鉴定评价施行规则》、《不动产鉴定评价基准》。德国颁布了《房地产交易价值估价基本原则条例》（Wertermittlungsverordnung）。荷兰颁布了《荷兰房地产估价法》（Dutch Real Estate Valuation Law）。澳大利亚1960年颁布了《土地估价法》（Valuation of Land Act 1960）。南非2000年颁布了《房地产估价师职业法》（Property Valuers Profession Act 2000）。我国台湾地区2000年颁布了《不动产估价师法》，2001年颁布了与之相配套的《不动产估价师法施行细则》及《不动产估价技术规则》。
除了上述专门的房地产估价法律，在国外综合性的法律中也有一些对房地产估价作了规定，例如，英国的《业主和承租人法》（Landlord and Tenant Act）、《城乡规划法》（Town and Country Planning Act），德国的《建设法典》（Baugesetzbuch，缩写为BauGB）、《评估法》、《土地购置税法》、《土地税法》、《继承税与捐赠税法》等。
1.3 房地产估价法律的主要内容
日本的《不动产鉴定评价法》共有6章，分别是总则、不动产鉴定士及不动产鉴定士补、不动产鉴定业、监督、杂则、罚则。“总则”一章主要规定了不动产鉴定评价的目的，以及不动产鉴定评价、不动产鉴定业、不动产鉴定评价业者的定义。“不动产鉴定士及不动产鉴定士补”一章分为考试和登记两部分。考试部分规定欲担任不动产鉴定士者，应参加考试，考试共分3次。登记部分规定有不动产鉴定士或不动产鉴定士补的资格者，应向国土厅登记才能正式取得资格。“不动产鉴定业”一章规定欲经营不动产鉴定业者应向国土厅或者都道府县登记。登记的有效期间为3年，期满后如欲继续营业则需要重新登记。不动产鉴定业者如果其本身不是不动产鉴定士，则必须在其事务所聘请1人以上专任不动产鉴定士。不具备不动产鉴定士或不动产鉴定士补资格者，不得从事不动产鉴定评价行为。“监督”一章规定了行政监督的具体内容。“杂则”一章主要规定为举办不动产鉴定士考试，设置考试委员会。“罚则”一章规定对不动产鉴定士或不动产鉴定业者的不当行为，给予各种不同程度的拘役或罚款。
德国的《房地产交易价值估价基本原则条例》对房地产估价的有关概念、估价方法选用、估价所需参数的推导、具体的估价方法等作了明确规定。特别是德国的《建设法典》，它是关于建设方面最高层次的法律。依据该法典，德国在市和县的范围内建立了估价委员会，由它授权搜集、发布土地价格数据并且承担公共的土地估价。《建设法典》还规定，由估价委员会负责收集交易案例。
我国台湾地区的《不动产估价师法》分为总则、登记及开业、业务及责任、公会、奖惩、附则6章，共46条。其主要内容如下：
1.不动产估价师资格只有经考试及格才能取得。如该法第1条规定：“经不动产估价师考试及格，并依本法领有不动产估价师证书者，得充任不动产估价师。”
2.不动产估价师执业还需具有二年以上的估价经验，并应设立事务所。如该法第5条规定：“领有不动产估价师证书，并具有实际从事估价业务达二年以上之估价经验者，得申请发给开业证书。不动产估价师在未领得开业证书前，不得执行业务。”第9条规定：“不动产估价师开业，应设立不动产估价师事务所执行业务，或由二个以上估价师组织联合事务所，共同执行业务。”
3.违反有关规定使委托人或者利害关系人受到损害的，应当赔偿。如该法第16条规定：“不动产估价师受委托办理各项业务，应遵守诚实信用之原则，不得有不正当行为及违反或废弛其业务上应尽之义务。不动产估价师违反前项规定，致委托人或利害关系人受有损害者，应负损害赔偿责任。”
4.不动产估价师必须加入估价行业组织，实行当然会员制。如该法第22条规定：“不动产估价师领得开业证书后，非加入该管直辖市或县（市）不动产估价师公会，不得执行业务。不动产估价师公会对具有资格之不动产估价师之申请入会，不得拒绝。”
5.外国人取得不动产估价师资格也必须经不动产估价师考试及格，其执行不动产估价师业务应经中央主管机关许可，并遵守一切法令及不动产估价师公会章程，所为的文件、图说应是中文。
该法还规定，不动产估价师设立事务所以一处为限，不得设立分事务所；受委托办理业务应与委托人于事前订立书面契约；不得允诺他人以其名义执行业务；对于因业务知悉的秘密，除主管机关检查其业务的需要或经委托人的同意外，不得泄漏；对于委托估价案件的委托书及估价工作记录数据应至少保存15年；开业证书的有效期限为4年，期满前应完成专业训练36个小时以上或与专业训练相当的证明文件，向直辖或县政府办理换证。
2 国外和我国港台地区估价行业管理体制
2.1 估价专业划分
目前，国外和我国香港、台湾地区都没有可以从事所有估价专业的估价师，估价专家普遍认为这是难以做到的。许多国家和地区除房地产估价师外，甚至没有其他专业的估价师，即使有，人数也很少。究其原因，一是需要专业估价服务的资产必须同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，因此许多资产并不需要专业估价服务。二是房地产“量大面广”，一个国家的财富中房地产占大部分，一般为50%-70%，其他资产的数量相对较少。三是其他资产通常是在交易的情况下才需要估价；而房地产，除了交易需要估价，抵押、课税、征收征用、保险等活动也需要估价。
英国对估价专业的划分主要是：房地产、机器设备、矿物、艺术品和古董，其中房地产是最大的专业门类，其他都较小。在英国，估价一般是指房地产估价。社会普遍认可的估价师是“皇家特许测量师学会”（Royal Institution of Chartered Surveyors，简称RICS）的产业测量师（即房地产估价师）。
日本不存在可以评估所有专业的估价师，房地产、珠宝、文物都有不同的专业鉴定人员。
我国香港地区目前只有香港测量师学会授予的“产业测量师”（相当于内地的房地产估价师），没有其他估价专业资格。香港上市公司的房地产市值估价，也是由产业测量师来完成的。2004年，按照中央政府与香港特别行政区政府签署的“内地与香港更紧密经贸关系安排（CEPA）”，内地房地产估价师与香港产业测量师实现了资格互认，111名内地房地产估价师取得了香港测量师资格，包括香港行政会议召集人梁振英先生在内的97名香港产业测量师取得了内地房地产估价师资格。
责任编辑：xiaohan
您现在的位置： 