房地产估价概述
第一节 对房地产估价的基本认识
一、房地产估价的含义
(一)、专业估价与非专业估价的不同
估价的通俗含义是：估计经济物品的价格或价值，是任何人都可以做的，不论这种估计是对还是错，也不论其结果是否令人信服。将这种意义上的估价，称为非专业估价。
例如，假若某人看上了某栋房子，想知道它值多少钱，或者卖者提出的要价是否合理，或者自己应当出价多少购买合适，都可以自己估计，或者向亲朋好友打听一下价格。这种估价则属于非专业估价。非专业估价，任何人都可以做到。但是，要想获得相对科学、准确的估价结果，就有赖于专业估价，不是任何人都能做到的。
对于房地产市场交易或者满足其他目的估价，很显然非专业估价是不能满足要求的。作为一种提供专业意见、具有社会公信力、实行有偿服务、承担相关法律责任的专业房地产估价，还成了一种职业和行业。由于这种专业估价活动的技术性很强，估价结果的客观合理与否关乎相关单位和个人的切身利益，甚至对社会经济活动产生重大影响，关系社会公共利益和人民财产安全。例如房地产抵押估价关系金融安全，城市房屋拆迁估价关系社会稳定，所以不是任何人都可以从事的，只能由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来从事。
概括起来，专业估价主要有以下5个特点：
①由专业人员完成——专业估价是由具有专门知识和经验、取得相关资格的专业人员来完成的;
②是一种专业意见——专业估价不是凭直觉、感性认识得出的，而是采用科学的方法，经过严谨的分析、测算和判断得出的;
③具有社会公信力——专业估价的结果较为科学、准确、客观，具有社会公信力;
④实行有偿服务——专业估价要向委托人收取一定的服务费用，是一种有偿服务;
⑤承担法律责任——专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。
特别提示：在阅读教材时，詈檬墙滩牡闹氐隳谌莨槟沙梢幌盗械目继狻?
例如：多项选择题。
专业估价的特点主要有( ABCE )。
A、由取得相关资格的专业人员完成
B、是一种专业意见
C、具有社会公信力
D、有偿或者无偿服务
E、承担法律责任
例如：判断题。
( 对 )非专业估价可以不承担法律责任，而专业估价必须承担法律责任。
( 错 )专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。
(二)、房地产估价的概念
房地产估价的核心内容是根据特定目的，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断并提供专业意见。为了保障这种分析、测算和判断的科学、准确、客观、公正，不仅要求从事这种分析、测算和判断的人员应当是专业人员的房地产估价师，而且要求在分析、测算和判断时遵守公认的原则，运用科学的方法，按照严谨的程序进行。考试大房地产估价师
通常把这里所讲的特定目的，称为估价目的;特定房地产，称为估价对象;特定时间，称为估价时点;公认的原则，称为估价原则;科学的方法，称为估价方法;严谨的程序，称为估价程序。因此，房地产估价完整的定义是：房地产估价师根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。
归纳起来，房地产估价概念的要点如下：
(1)特定目的-估价目的;
(2)特定房地产-估价对象;
(3)特定时间-估价时点;
(4)估价原则-确保具有社会公信力;
(5)估价方法-确保科学性;
(6)估价程序-确保科学和严谨;
(7)特定的专业人员-房地产估价师。
(8)专业意见-最终是否采纳，将取决于委托人。
例如：判断题。
( 错 )房地产估是根据估价目的，遵守估价原则，运用估价方法，按照估价程序，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提出专业意见的活动。考试大房地产估价师
上述定义中的“分析、测算和判断”，可以用估计、估算、测量、计量、度量、推测、判定、评定等词来替代、解释或说明。这些词的含义基本相同或相近，例如，可以把关于房地产估价的学问称为房地产价值测量学(如香港称房地产估价师称为房地产测量师)或房地产价值计量学。但本教材认为同时使用分析、测算和判断来表达要全面且容易理解一些。
其中，“分析”主要是指对影响估价对象价值的各种因素进行分析，包括对估价对象本身的分析，对人口、制度政策、经济、社会、国际等因素的分析，对房地产市场状况及总体趋势的分析;“测算”主要是指利用有关数学公式或数学模型和数据，对估价对象价值进行计算;“判断”主要是指房地产估价师根据测算出的结果以及市场行情和自己的专业经验，对估价对象价值进行最终的判定。“分析”、“测算”和“判断”三种活动是相互联系的，“分析”是“测算”的基础，“测算”是“判断”的基础。
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