1 ． 1 关于 XX 大厦酒店部分的评估
XX 大厦的酒店部分按五星级酒店标准设计，预计在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地产市场上同类高档商业型房地产的市场实际交易案例很少，而此类房地产在使用过程中具有明显的收益性质，可以不断地获得经营收益。故本报告采用收益法评估其市场价格。
收益法又称收益资本化法或收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。本次评估采用收益法当中的报酬资本化法。即根据估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内的经营、使用过程中获得净收益的能力，采用适当的报酬率 ( 折现率 ) 将估价对象在未来可使用年限 ( 经济收益年限 ) 内各年的净收益折算到估价时点后累加，以此确定估价对象在估价时点的价值。
采用收益法评估房地产价格通常采用下列步骤：
a ．估算估价对象未来各年的潜在毛收入。即假设估价对象在充分利用、无空置时的年总收入。
b ．估算估价对象未来各年的有效毛收入。即在潜在毛收入的基础上，考虑商业物业在使用过程中的正常空置、拖欠租金等损失后，实际所能获得的年总收入。
c ．估算估价对象未来各年的运营费用。即在房地产的使用过程中为取得经营收益所花费的各种费用，包括：营业成本、营业费用、财务费用、管理费用、税金及附加费以及经营者利润等。
d ．计算估价对象未来各年的净收益，即有效年收入中减去各种运营费用得到的，由使用房地产所产生的收益。
e ．确定报酬率。即投资者投资同类房地产所获得的投资回报与所投入的资本的比率。
f. 确定收益年限。即估价对象自估价时点起至未来可获收益的年数。
g ．选择报酬资本化法公式。即将各年净收益采用适当方式进行资本化还原的具体公式。本报告中假设估价对象在未来使用年限 ( 有限年 ) 内，每年可获得稳定的年净收益，且各年的报酬率保持不变，确定报酬资本化法的计算公式为：
V ＝ A ／ Y 「 l — 1 ／ (1+Y)n 」公式中
V —— XX 大厦酒店部分房地产价格；
A ——年净收益；
Y ——报酬率；
n ——收益期限，自估价时点起至未来可获得收益时间。
1 ． 1 ． 1 酒店部分净收益测算：
预计 XX 大厦于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估价报告基于前述基本分析和 XX 市高档酒店的客观收入和费用标准来预测计算其净收益。
酒店部分净收益由客房部分的净收益、餐饮娱乐部分的净收益和其他部分 ( 车库、商务中心、健身及出租柜台等 ) 的净收益构成。分别测算如下：
1 ． 1 ． 1 ． 1 客房部分净收益测算
(1) 客房年经营收入
XX 大厦酒店的客房部分分为： 15 ～ 42 层共有标准间 528 套； 15 — 42 层，每层设两个套间，共 54 个套间； 44 层为 8 套豪华套间； 43 层为 1 套总统套房。根据本公司掌握的 XX 市目前五星级酒店标准间收费标准，并考虑估价对象酒店部分的设计及装修标准，确定 XX 大厦的酒店标准间收费标准预计为 900 元／日 ( 人民币 ) ，利用率为 70 ％；套间为 1800 元／ 日，利用率为 65 ％；豪华套间为 2800 元／日，利用率为 50 ％；总统套房为 24500 元／日，利用率为 35 ％。每年按 360 个营业日计算。
客房年经营收入为：
(900 元／日·套 X528 套 X70 ％ +1800 元／日·套 X54 套 X65 ％ +2800 元／日·套 X8 套 X50 ％ +24500 元／日·套 X1 套 X35 ％ )X360 日 =14961 万元。
责任编辑：xiaohan
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