四、最高最佳使用分析
房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最有效使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。根据估价对象所处的地理位置、规模以及其设计方案，根据最高最佳使用原则，本估价报告中估价对象作为集酒店、写字间、商场为一体的现代化综合性物业使用为其最高最佳使用。
五、估价方法选用
根据委托人的估价目的和要求，并根据估价对象为在建工程这一特点，本报告采用假设开发法与成本法进行评估。
六、估价测算过程
( 一 ) 假设开发法估价过程
具体技术思路为：在合理估计建设期的基础上，首先运用市场比较法、收益法估算估价对象在未来建成状态的市场总值，扣减目前尚未投入的建安费，配套费以及管理费、销售税费等得出估价 对象目前状态下的市场价格。由于估价对象建筑面积及建设的项目规模较大，比较 XX 市相同规模物业的建设期以及定额规定的建设期，确定其开发期为 18 个月。本报告在测算中考虑资金的时间价值，将各期资金投入和销售收入折算为估价时点的现值，并基于如下假设进行折现：
所有投资均在各期期中一次性实现。销售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性变现。报酬率确定为 7 ． 55 ％ ( 详情见后 ) 。故本报告采用动态方式进行测算。
基本计算公式为：
P=P ｀ -(A+B+C 十 D)
其中 ( 以下各个项目费用均为折现值 ) ：
P ：估价对象目前状态价格
P ｀：项目全部建成后销售价格
A ：续建成本
B ：管理费用
C ：销售税费
D ：买方购买在建工程应负担税费
具体分项核算如下：
1 ．项目全部建成后的市场价格：
根据委托人的估价目的和估价对象功能上的特点，本报告采用不同的评估方法，分别对估价对象— XX 大厦在目前状态下各功能部分的价格进行评估，确定 XX 大厦目前状态的市场总值。本报告中根据使用功能，将 XX 大厦分为三个功能部分，分摊公共面积和附属面积后的建筑面积分别为：
酒店 ( 含客房、餐饮、娱乐、商务中心、地下车库等 )
建筑面积 93584 ． 80 ㎡
场：建筑面积 7763 ． 46 ㎡
写字楼： A 座 ( 智能型 ) 建筑面积 9910 ． 64 ㎡
B 座 ( 半智能型 ) 建筑面积 29016 ． 44 ㎡
责任编辑：xiaohan
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