结果表明，当因素发生变化时，开发商利润值大约在38 539－266 841美元之间变化，最可能的利润值大约为199 444美元。
一般说来，评估中所涉及的因素全部为最乐观或最悲观情况，在实际开发过程中是很少出现的，除非政府给予某种特别优惠的政策或者宏观经济出现全面萧条。但不管怎样，对变动因素进行全面分析，有助于开发商或投资商进行正确的决策。
[例7－3] 已知影响某房地产开发项目经济效益的主要不确定性因素为开发项目总投资和销售价格。试针对该项目全部投资的主要评价指标，在总投资和销售价格分别变化±15％、±10％、±5％时，对进行敏感性分析。
[解] 对该项目进行敏感性分析的结果如表7—6所示。从计算结果可知，租金售价降低15％对项目经济效益影响很大，使项目不能满足内部收益率、财务净现值和投资回收期的评价标准。
房地产开发项目全部投资敏感性分析结果汇总表7－6
|
评价指标 |
内部收益率（IRR） |
净现值（NPV）（万元） |
静态投资回收期（年） |
动态投资回收期（年） | ||||||
|
基本方案 |
24．80％ |
10 938．09 |
4．84 |
6．35 | ||||||
|
租售价格变化 |
15％ |
37．07％ |
30 570．81 |
3．70 |
4．99 | |||||
|
10％ |
32．96％ |
24 026．27 |
3．90 |
5．44 | ||||||
|
5％ |
28．87％ |
17 482．02 |
4．25 |
5．98 | ||||||
|
－5％ |
20．73％ |
4 394．54 |
5．3l |
6．73 | ||||||
|
－10％ |
16．66％ |
－2 148．58 |
5．8l |
7．00 | ||||||
|
－15％ |
12．59％ |
－8 691．2 |
6．16 |
7．00 | ||||||
|
评价指标 |
内部收益率（IRR） |
净现值（NPV）（万元） |
静态投资回收期（年） |
动态投资回收期（年） |
| |||||
|
开发项目总投资变化 |
15％ |
18．10％ |
170．42 |
5．62 |
6．99 |
| ||||
|
10％ |
20．2L％ |
3 759．65 |
5．37 |
6．78 |
| |||||
|
5％ |
22．44％ |
7348．87 |
5．14 |
6．56 |
| |||||
|
－5％ |
27．30％ |
14 527．3l |
4．45 |
6．13 |
| |||||
|
－10％ |
29．95％ |
18 116．54 |
4．12 |
5．83 |
| |||||
|
－15％ |
32．78％ |
21 705．76 |
3．9 |
5．47 |
| |||||
敏感性分析是一种动态不确定性分析；是项目评估中不可或缺的组成部分。它用以分析项目经济效益指标对各不确定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大变动幅度，据此判断项目承担风险的能力。但是，这种分析尚不能确定各种不确定性因素发生一定幅度的概率，因而其分析结论的准确性就会受到一定的影响。实际生活中，可能会出现这样的情形：敏感性分析找出的某个敏感性因素在未来发生不利变动的可能性很小，引起的项目风险不大；而另一因素在敏感性分析时表现出不太敏感，但其在未来发生不利变动的可能性却很大，进而会引起较大的项目风险。为了弥补敏感性分析的不足，在进行项目评估和决策时，尚须进一步作概率分析。
责任编辑：xiaohan
您现在的位置： 