2008年房地产开发经营与管理精讲第31讲讲义-房地产估价师考试-优易学

2008年房地产开发经营与管理精讲第31讲讲义

来源：优易学 2011-4-3 13:17:15 【优易学：中国教育考试门户网】资料下载建筑书店

　　下面通过一个例题，来说明敏感性分析的使用方法。
　　[例7－2]　某开发商拟在其以20万美元购得的一块土地上开发一栋普通写字楼，规划允许建筑面积2 000㎡，建造成本为200美元／㎡，项目的准备期为3个月、建造期为12个月，第4个月到第15个月投入的建造成本分别占总建筑成本的3．8％、4．70％、5．80％、6．90％、8．60％、10．30％、12．70％、13．50％、11．90％、8．50％、6．80％和6．50％。预计项目投入使用后年租金收入为6万美元，贷款利率为15％。用现金流法对该项目进行评估的结果如表7—1所示，试对项目进行敏感性分析。

月份	0	1	2	3	4	5	6	7	8	9
地价	200 000
土地购置费用	7 000
建造成本					14 440	17 860	22 040	26 220	32 680	39 140
专业人员费用					1 805	2 233	2 755	3 278	4 085	4 893
代理费
广告宣传费
小计	207 000	0	0	0	16 245	20 093	24 795	29 498	36 765	44 033
结转余额		207000	209425	211878	214360	233116	255940	283733	316544	357027
总计	207 000	207000	209425	211878	230605	253209	280735	313230	353319	401060
贷款利息		2 425	2 453	2 482	2 511	2 731	2 998	3 884	3 709	4 182
结转余额	207 000	209425	211878	214360	233166	255940	283733	316544	357027	405242
月份	10	11	12	13	14	15	16	17	18
地价										200000
土地购置费用										7 000
建造成本	48 260	51 300	45 220	32 300	25 840	24 700			*20000	400000
专业人员费用	6 033	6 413	5 658	4 088	3 830	3 088			2 500	50 000
代理费									9 750	9 750
广告宣传费						5250
小计	54 293	27 713	50873	36338	29270	33038	0	0	32250
结转余额	405 242	464282	527433	584484	627669	664092	704909	713166	721520
总计	459 535	521994	578306	620822	656739	697129	704909	713166	753770
贷款利息	4 747	5439	6179	6849	7353	7779	8258	8354	8452	90 223
结转余额	464 282	527433	584484	627669	664092	704909	713166	721520	762223
评估结论：项目总开发成本为762 223美元；总开发价值为65 OOO／7．38％=880 458美元；开发商利润为118 235美元，开发商成本利润率为15．5％。

　　[解]
　　单因素敏感性分析（假设变动幅度为土10％）
　　开发商利润的变动（敏感性）分析（％）表7－2

	原始值－10％	原始值＋10％
地价（200 000美元）利率（15％）建造成本（200美元／㎡）租金（32．5美元／㎡）建筑面积（2 000㎡）专业人员费用（12．5％）投资收益率（7％）租售代理费（15％）广告宣传费（5250美元）土地购置附加费（3．5％）	＋27．31 ＋10．16 ＋55．04 －77．41 －28．91 ＋5．77 ＋88．33 ＋0．97 ＋0．56 ＋O．90	—25．57 —9．94 —48．37 ＋79．57 ＋25．30 —5．70 －72．27 —1．04 —0．55 －0．90’