2008年房地产开发经营与管理精讲第31讲讲义-房地产估价师考试-优易学

2008年房地产开发经营与管理精讲第31讲讲义

来源：优易学 2011-4-3 13:17:15 【优易学：中国教育考试门户网】资料下载建筑书店

　（2）多因素敏感性分析
　　租金、建造成本共同变化对开发商利润的影响表7－3

租金（美元）建造成本（美元）	30．0	31．5	32．5	35．0	37．5	40．0
185．0 200．0 215．0 230．0 250．0	11．09 5．69 —0．79 —3．68 —9．05	16．58 10．91 5．77 1．09 —4．55	20．23 14．39 9．09 4.26 —1．55	29．34 23．07 17．37 12．18 5．93	38．44 31．76 25．64 20．08 13，40	47．52 30．37 33．89 27．98 20．86

　　上述分析方法是敏感性分析中最基本的方法，它给开发商提供了关于项目盈利性的有用信息和它对变动因素的敏感性，同时指出了哪些因素是最关键的因素。但该分析方法忽视了各因素之间的相互作用关系。在实际项目开发过程中，很可能有几个因素同时发生变化，因此有必要做更进一步的敏感性分析，以弥补上述方法的不足。
　　7．3．4 敏感性分析的“三项预测值”法
　　“三项预测值”分析方法是多因素敏感性分析方法中的一种。“三项预测值”的基本思路是，对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。
　　在[例7—2]中经过对市场的全面调查、研究后，分别给出了各变动因素的三项预测值，如表7—4所示。

变动因素	最乐观情况	最可能情况	最悲观情况
租金增长情况（每年）投资收益率（年）建造成本上涨情况·（每年）贷款利率（年）建造期租售期准备期土地成本	7％ 6．5％ 6％ 10％ 12个月建成即租出 3个月 200 000美元	5％ 7％ 7．5％ 13％ 12个月 3个月 3个月 200 000美元	3％ 7．5％ 9％ 16％ 12个月 6个月 6个月 200 000美元

　　从表7—4中可以看出，共有8个不确定因素，每个因素有3个估计值，故共有6 561种组合情况。如果用人工分别计算每一种组合情况的结果是相当复杂的，在实际评估过程中估价师可采用计算机运算，
　　如果将8个因素全部按最乐观情况考虑，或者全部按最可能情况和最悲观情况考虑，则可以得出开发项目三组最有用的结果，如下表所列。

变动因素	最乐观情况	最可能情况	最悲观情况	原始评估值
开发商利润值占总开发价值的百分比占总开发成本的百分比在原有评估结果基础上的变化	266 841美元24．5 33．4％＋126％	199 444美元20．0％ 25．6％＋69％	38 539美元 4．2％ 4．5％－67％	118235美元 13．4％ 15．5％