（二）方法二：别墅项目整体估价
根据假设开发法的思路，先运用市场比较法求取本项目完工后的总楼价，再扣减销售中发生的税费及建筑物未完工部分的价格，便可求得别墅区现有房地产总价格。
1、别墅总楼价
市场研究分析（略）
据掌握的市场资料，经综合分析，确定估价对象平均售价为11200元/m2，则本项目完工后的总楼价为11200元/m2×35285m2=395192000元=39519.2万元
2、销售税费（含买卖手续费，代理及广告费，营业税及附加，所得税等）为项目完工后总楼价的10%，则39519.2×10%=3951.9（万元）
3、建筑物未完工部分的价格=全部完工后别墅建筑物总价格现有别墅建筑物价格=12095.7－3072.51=9023.19(万元)
4、别墅现有房地产价格=39519.2－3951.9－9023.19=26544.11(万元)
八、估价结论
以上两种估价思路的估价结果如表三：
表三 单位：万元
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估价的方法 |
土地的价值 |
别墅建筑物的总价值 |
房地产总价值 |
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方法一 方法二 平均值 |
23436 |
3072.51 |
26508.51 26544.11 26526.31 |
估价结果：别墅现有房地产总价格为26526.31万元
九、附件，说明，其他资料（略）
四、改错题（指出并改正下列估价报告片断中的错误。不得在试题上改，在答题处指出错误内容并改正。错处不超过4个。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至0分）（本题10分）
在一成片开发小区内，某副食商场被拆除，拆除时的状况为：建筑面积420平方米，砖混结构，用地性质为划拨。为保证小区建成后商业设施的配套水平，该商场与开商议定，小区建成后在偿还商场原建筑面积的基础上再增加建筑面积280平方米给该商场，与原建筑面积相等部分结算结构差价，新增加的建筑面积部分按建造成本计算，地价按小区全部建筑面积平均分摊，建造费用不计利息。以上价款由商场支付，产权归商场所有。两年后，小区建成，其建筑密度为60%，建筑容积率为2.5，开发商按合同规定交付建筑面积700元，与同类钢混结构房屋的建造成本比率为1:1.4，该小区地价为每平方米土地面积1800元。该商场财务人员按下列方法计算应付款项：
1、结构差价
920×(1+1.40×700=1545600(元)=154.56（万元）
2、新增建筑面积成本
920×1.4×700=901600（元）=90.16（万元）
3、补交地价款
模拟试题一参考答案
一、 问答题
㈠答：1、采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑的主要因素有：
（1） 可比实例与估价对象的用途应该相同；
（2） 可比实例与估价对象的建筑结构应该相同；
（3） 可比实例与估价对象所处地区应相同，或者是在同一供求范围内的类似地区；
（4） 可比实例与估价对象的价格类型应该相同；
（5） 可比实例与估价对象的价格时点应该接近；
（6） 可比实例必须为正常交易或者是可以修正为正常交易的。（或答：可比实例应与估价对象具有替代性、相关性，即：①物质的同一性或类似性；地点的同一性或类似性；③可比实例交易情况无反常。）
2、假如有一交易实例的成交日期与估价对象的估价时点相差五年，则不宜将此交易实例选作可比实例，因为成交日期与估价时点相差时间过长（5年应该视作很长），通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。（在特殊情况下，即在成交日期）的房地产价格水平与估价时点下的房地产价格水平若没有太大的变化情况下，也可以将此交易实例选做可比实例，但必须注意当地房地产市场变化情况，尽可能选用交易日期与估价时点接近的实例。）
㈡答：1，应将现有的租约所定的租金与市场平均租金相对比较，若现有租金高于市场平均租金，则现有租约有助于提高该住宅的买入价；若现有租金低于市场平均租金，则现有租约将会使该住宅的买入价趋低。
2，显然有影响，现有租约将会使该住宅的买入价下降。
3，该住宅的最终成交价格应以市场价为主来确定，而不是由购房者张某可以完全确定的。
㈢答：1.上述资料用于抵押估价尚不齐全；
2.房地产估价人员不能承诺按170万元进行估价；
3.不能按1997年9月同类型别墅的正常市场售价加上该别墅的重新装修费用来确定评估值，因为重新装修时会破坏原有装修，并使原有装修价值受损，所以装修后的房地产价值并不等于简单的成本相加，应按别墅装修后的社会平均成本进行估价才是科学合理的。
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