三、指错题（下列估价报告存在多处错误，请指明其中的13处。将错误内容写在答题处的序号后面空格处，每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分。每指明一处得3分，本题全对得40分）。
致委托估价方函（略）
××别墅房地产估价结果报告（略）
××别墅房地产估价技术报告
一、委托估价方
××市恒通房地产开发公司
二、受理估价方
××市房地产估价事务所
三、估价目的
为恒通房地产开发公司对××别墅项目按现状整体转让进行估价
四、估价时点
1998年4月15日
五、估价对象概况
（一）××市概况（略）
（二）××别墅项目概况
1、土地情况
A、土地使用权性质：出让土地使用权，1995年1月6日取得国有土地使用权证。
B、土地总面积70000平方米。
C、用途：别墅及配套设施。
D、108栋别墅，建筑总面积35285平方米
其中：一期工程建设33栋别墅，建筑面积10378平方米。
2、地上物情况
该别墅项目开发分为一、二两期、户型有A、B、C、D、四型，款式达数十种，主要为二层砖混结构。目前一期工程33栋中已有24栋完成全部工程，建筑面积7548平方米，另有9栋尚未完工，但主体结构已完，装修设备未完，建筑面积2830平方米。建筑材料及设备（略）
六、估价采用的方法和步骤
（一）采用的估价方法为：市场比较法、成本法和假设开发法；
（二）分析、比较用上述估价方法求出的结果，然后进行综合处理，最终求得该别墅项目按现状整体转让的价格。
七、价格过程
（一）方法一：房地分别估价
1、土地估价：采用成本法与市场比较法两种进行估价，综合平均得出土地评估价格。
A、利用成本法进行土地估价
计算公式：土地价格=取得土地费用+土地开发费用+土地使用权出让金
根据估价人员实地勘察，在估价时点，城市边缘某宗地实际取得土地费用为每平方米396元，土地开发费用为每平方米158元，土地使用权出让金为每平方米2770元。以上三项合计为每平方米3324元。
B、利用市场比较法进行土地估价
表一
|
|
A |
B |
C |
估价对象 |
|
用 途 交易情况 交易日期 区域因素 个别因素 |
别墅 协议 1992.5 五类 一般 |
别墅 拍卖 1996.5 四类 较好 |
别墅 招标 1996.5 六类 较差 |
别墅 协议 1998.4 五类 一般 |
表二
|
|
A |
B |
D |
|
土地单价（元/平方米） 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正后的单价（元/平方米） |
3100 100/100 110/100 100/100 100/100 3410 |
4800 100/130 100/100 98/100 96/100 3474 |
3700 100/110 100/100 98/100 98/100 3230 |
根据测算，上述三个交易实例修正后的价格比较接近，故采用算术平均综合出一个价格作为结果：
比准价格=（3410+3474+3230）÷3=3371（元/m2）
成本法与市场比较法的结果相近，故取算术平均值得出：
土地单价=（3324+3371）÷2=3348（元/m2）
C、土地估价综合结果
土地总价=土地单价×土地总面积=3348元/m2×70000m2=23436（万元）
2、别墅建筑物估价
别墅建筑物估价采用成本法，以该类别墅的建筑物及相关费用 为基础，加上正常的利税，求取该别墅建筑物的重新建造成本。
A、据测算别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2，包含建筑费（含结构、装修、设备、红线内外市政费）、专业费8%、年利率15%、利润率20%、销售税费10%。
B、根据建筑情况分别求出已完别墅和未完别墅的建筑物重新建造成本。108栋别墅建筑物全部完工后的评估价格为3428元/m2×35285m2=120957000（元）=12095.7（万元）
根据委托估价方提供的资料和估价人员现场勘察，确定未完的9栋别墅建筑物重新建造成本为已完建筑物的50%，则未完别墅建筑物的重新建造成本为3428元/m2×50%=1714元/m2
C、现有别墅建筑物价格：
3、428元/m2×7548m2+1714元/m2×2830m2=30725100(元)=3072.51万元
4、别墅现有房地产价格
23436+3072.51=26508.51（万元）
责任编辑：sealion1986
您现在的位置： 