我国的房管部门是解放后为了管理大批接收的公有房产和有关私房而建立并逐步发展起来的，它代表国家处置国有房产的所有权，制定法规政策和规章制度，直接管理维修国有房屋。
房管所则是房管部门的基层单位，几十年来在房屋管理方面积累了一套行之有效的管房经验，对保护国家产业，维护城市市容、市貌，安定社会秩序和关心居民居住生活等起到了重要作用。但随着住房制度改革的深化和住宅商品化的推进，房屋产权的多元化，住户生活的需求，房管所向“物业管理公司”过渡，由“事业型企业化管理”转向社会化、专业化和企业化的经济实体，是房地产业深化改革的必然趋势，也是房管所生存发展的最佳选择。
（一）房管所向物业管理公司转化的必要性与可行性
所谓物业管理，是指由具有一定资质的专业机构依照法律和按照合同，运用管理科学及修缮技术来管理物业及其设施，包括物业周围的环境，为居民提供和保持一个舒适的工作和生活环境。
房管所向物业管理公司转化，既是社会主义市场经济发展的必然要求，又是房地产业深化改革的必然结果。
第一，房管所向物业管理公司转化，是住宅建设快速增长的迫切需要。1979年到1994年，我国城镇住宅建设投资总量已逾8000亿元，竣工住宅面积达2275亿平方米，年竣工量平均高达15亿多平方米，分别相当于改革前30年的11倍和35倍。住宅建设快速增长的现状，迫切需要房管所向物业管理公司转化。
第二，房管所向物业管理公司转化，是房管体制和住房制度改革的迫切需要。房管所是房管系统下属的基层单位，是计划经济的产物，随着社会主义市场经济建立和发展，正日益暴露出明显弊端和困境。一是行政性的机构设置，造成比较严重的政、企、事不分的弊端；二是“福利型”的日常养护和低租金的制度，使房管所背上了沉重的维修包袱；三是“供给型”的财务经费，使房管所经费难以平衡，入不敷出；四是“封闭型”的业务管理，使房管所修理越多，缺口越大，其结果不得不将无偿产业拒之门外，把自己封闭起来；五是“执行型”的多头运行机制，使房管所常常感到无所适从，缺乏应有的生气和活力。改革开放以来，这种房管体制在旧的经济模式下形成的行政管理体制和它的一整套配套政策极不适应，随着住房制度改革的加快，迫切需要对住房实行专业化的物业管理。
第三，房管所向物业管理公司转化，是我国城镇居民生活水平不断提高的迫切需要。随着经济的发展和由此带来的城市生活节奏的加快，人们对住宅环境和功能的要求也越来越高，交通便利、通迅快捷、居住安全、设施配套、园林绿化、环境幽雅、休闲娱乐、生活方便，已成为现代化住宅建设的显著标志。房管所面临这种日益增长的需求，显然是力不从心。
第四，房管所向物业管理公司转化，是解决房地产开发中的新问题和适应房地产开发的新局面的迫切需要。以大连市为例：全市有300多家房地产开发企业，综合开发的面积越来越大，住宅小区也越来越多，目前已达175个，教师大厦、博士大楼等高层建筑也相继建成。但由于缺乏社会化、专业化的综合配套服务管理，出现了一些新的问题，致使有的住宅小区不同程度出现“乱、脏、旧”状况。同时，大量商品房进入市场，公房出售、非居住房屋产权有偿转让、土地批租、旧区改造、道路修整、绿化草地等使公房产业逐步缩减，房管所管理的产业也日趋减少。据统计，1979年至1990年大连市直管公房拆除旧房达25473万平方米，其中市区达22960万平方米，预计今后五年内市区直管公房面积将下降40%左右。另外，房屋产权的多元化，房屋统一管理的旧有模式将被冲破。一方面房屋产权锐减、租金大量减少、冗员多、包袱重、实力弱；另一方面大量新建住宅无人管理，房管所只有顺应潮流尽快转化，才能适应物业管理的新局面。
第五，房管所向物业管理公司转化，是尽快改变房管所本身现状的迫切需要。我国房管所由于体制所限，多年来一直政、企、事不分，虽然经过“事业单位、企业化管理”的改革，成立公司。但只是一种暂时的改良措施，治标而不治本，有的甚至只是形式和名称的改变。有的虽然改成“物业管理公司”，但连起码的“物业管理”的概念、性质、原则和职能都弄不清楚。目前房产职工思想观念和技术素质滞后、管理人员缺乏，大量剩余人员和退休职工的增多，房屋维修技术仍处在小手工作坊式的落后状态，与居住者的高需求和房地产形势的发展反差越趋越大。同时，深圳、广州、上海等沿海城市的物业管理已走在前列。这种严竣的现状，迫切需要真正的专业化、经营性的物业管理公司。
房管所向物业管理公司转化，不仅是必要的，而且也是可行的。
第一，国民经济改革的发展速度和国民经济的发展水平，为房管所向物业管理公司转化提供了保证。1992年至1993年，我国经济已连续以13%以上的速度快速增长，1994年达到116%，我国经济在今后一段时期内仍将保持8%左右的增长势头。作为房地产行业向社会主义市场经济转轨的速度必然要依赖于国家整个经济体制改革的速度和国民经济的发展水平。而物业管理又是房地产业的不可缺少的重要部分。显然，我国国民经济的稳定快速发展，是物业管理发展的坚实基础和重要保证。
第二，住房制度的稳步改革和旧区改造步伐的加快，为房管所向物业管理公司转化创造了前提条件。随着城市经济改革的进一步深入，过去计划经济时代的住房福利制度正逐步向住房商品化发展，组织住宅生产与流通为目标的住房制度改革和推行有偿解困、实施“安居工程”的各项任务正在向纵深发展。同时，旧区改造步伐加快，城市的经济效益、社会效益和环境效益同步实现，人们的消费观念和行为观念发生变化，房地产消费领域正逐步被人们认识和重视。所有这些为房管所向物业管理公司转化创造了前提条件。
第三，房屋产权的多元化所带来的管理社会化，为房管所向物业管理公司转化奠定了物质基础。社会主义市场经济的发展和住房制度的改革以及公有住房出售工作的全面推行，促进了房地产业的蓬勃发展，各类住宅小区拔地而起，房屋产权由原来单一国有化向公、私单位多元化转变，逐步实现了住房产权的多种所有制，特别是住房的个人所有制之后，迫切要求物业使用管理的社会化，而管理的社会化不仅培育和促进了以维修任务为主要内容的房地产消费市场，而且大大促进了社会化大生产方式的管理机制，为房管所向物业管理公司转化奠定了坚定的物质基础。
第四，房管所本身所具备的独特优势，为房管所向物业管理公司转化打开了方便之门。一是房管所长期负责直管公房的管理，形成了一套比较成熟规范的管房制度、经验和方法，虽然与物业管理的内涵尚有一定距离，但毕竟可以说是轻车熟路，比“白手起家”强，可以比较快地转化；二是四十多年的房屋工作实践，房管所积累了一套比较完整的房管档案和资料，这些不仅包括房屋建筑结构设备和地下管道，而且还包括历史变迁而造成的房屋更改、易主等动态性资料。同时，还保存了较为完整的房屋纠纷仲裁资料。这些都是未来物业管理必不可少的资料；三是房管所有一支老、中、青相结合的比较成熟的业务管理干部和经验丰富的房屋维修队伍，有利于参与市场竞争；四是房管所对辖区内的公房、私房、系统房和新开发的商品房情况比较熟悉，同住户关系密切，同居委会、派出所、街道办又处在同一基层，有利于物业管理一体化发展的协调工作；五是两种体制转轨期间，房管所还脱离不开代表政府行使某些行政管理职能，因而具有一定的知名度和信誉感，容易被人们所接受。
（二）房管所向物业管理公司转化的优越性与模式设想
根据我国房地产业的客观实际和房管所的实际状况，房管所向物业管理公司转化具有一定的优越性。
第一，有利于房管部门广大职工思想观念和工作作风的大转变。房管所是计划经济的产物，它的主要职能表现为政府作为国有公房的权利主体对财产实施的一种产业管理的行为，而物业管理则是商品经济体制下的产物，它最显著的标志是房屋所有权和管理权两权分离，实行企业化、社会化、专业化经营管理的一种自负盈亏、自我约束、自我发展的行为。房管所向物业管理公司转化，广大职工必然受到物业管理公司新的管理制度和管理模式的要求和制约，这有利于房产职工思想观念与工作作风的根本转变，由此带来工作效率和工作成果的大提高。
第二，有利于减轻国家的财政负担和社会稳定。房管所向物业管理公司转化，从根本上讲是由房地产管理的事业性质或“事业单位企业化管理”的半事业性质，彻底向经营性的企业化性质转化，摆脱长期依靠国家财政补贴，逐步由亏损为盈利，为地方政府和国家减轻负担创造财富。另一方面，这种转化，必然带来房管部门管理和维修，延长房屋使用年限，改善人民群众的居住环境条件，人民安居乐业，也带来了社会稳定。
第三，有利于房地产业竞争机制开展和同国际市场接轨。物业管理并不是房产部门独有的专利，而是随着社会主义市场经济和房地产业的发展而形成多元化竞争，齐头并进的市场竞争机制的局面，在竞争中优胜劣汰，促进房屋管理向经营化、专业化、社会化的物业管理方向发展。同时也要面向国际市场，参与国际市场竞争，适时同国际市场接轨，接轨的内容既包括经济，也包括习惯、做法和名称。“物业管理”在国内是一个比较陌生的字眼，而国际上，“物业”早已是通用的习惯用语，因此，房管所转化成“物业管理公司”也有利于同国际接轨。
第四，物业管理公司灵活的运行机制和广泛的经营内容，有利于房管所向物业管理公司转化。由于房屋区域有大有小，物业管理公司也可大可小，它的经营内容和方式主要从事物业管理，以及围绕物业开展一系列以业养主的中、小规模的多种经营，它所具有灵活多样的运行机制和广泛的经营内容，从大连房管所当前所处的主客观环境来看，物业管理公司取代房管所是比较适宜可行的。
房管所向物业管理公司转化，既是一项长期的任务，又要经过一个渐进发展的过程；既要着远于我国的房地产经济运行模式，明确总体方向，又要立足于当前经济体制转换阶段房地产业的客观基础和人们的心理承受能力，结合中国的实际有计划有步骤地推进，一般讲有以下三种模式：
第一种模式：循序渐进、逐步到位、双重机制、两权分离。这种模式主要是针对房管所所管辖的旧式日本楼、俄国式楼房、解放初期以及60年代修建的简易房屋。这批房屋的特点是建造时间长、房屋质量差、设备老化破损、房屋比较分散、居民心态复杂、维修费用高、行政补贴多、管理难度大。物业管理公司一般比较难以开展正常工作。因此，可采取循序渐进、分步进行的办法：第一步房管所可实行一套班子、两块牌子，一套班子就是房管所的领导班子。两块牌子，即房管所这块牌子不变，又挂牌成立物业管理公司，分灶吃饭，严格分清职责范围，实行承包责任制；第二步实施具体运作，一方面对暂时不够条件进行物业管理的公房实行传统办法管理，另一方面对有条件的房屋实行有偿服务，为物业管理的全面展开打下基础；第三步在双重机制条件下，开展多种经营，逐步达到以业养房、自主经营、独立核算、自负盈亏、自我发展；第四步随着广大住户对物业管理这种现代的管理方式由不适应到逐步适应，由逐步适应到自觉要求，可积极创造条件，扩大物业管理比重，缩小传统管房比重，当物业管理产业超过传统管理产业时，可不失时机的实施转化，从两块牌子，一套班子逐步向两块牌子两套班子到实行一块牌子一套班子过渡，最终达到完全转化。
第二种模式：一步到位、职能分立，多业并举，自负盈亏。这种模式主要是针对房管所所管辖的质量比较好又相对比较集中的直管公房。它的特点是房管所已转为职能分立、自负盈亏的具有法人地位的企业实体。也可直接选派得力人员，一步到位组成物业管理公司。第一步设立机构。可根据业务需要设立办公室、维修部、管理部、经营部、开发部、即四部一室。公司下属也可成立若干小区管理机构，实施具体物业辖区管理；第二步转化后的物业管理公司应尽快开拓管理路子。对于条件成熟的、管理成片的新公房、居住小区的房管所，可直接向物业管理公司转化，参与对社会多元化产权的物业管理，开展多种经营，由主业房屋管理向其它相关行业延伸、渗透；第三步理顺关系，走向正规。组织原房管所闲散人员，根据其业务专长，成立各种专业的服务队伍，形成社会化服务网络；第四步以人为中心，开展全方位、多功能、多层次的综合性经营服务。消费者需求的多层性，决定了物业管理在经营管理服务应体现以人为中心，开展物业管理相关的综合性经营服务，如代办产权证、代办电话、煤气、水、电等公用事业费；代装防盗门窗、可视门铃；物业代理、咨询、中介等服务；还可为住户置业和生活提供方便等各种特种服务；开展各种商业网点、文化娱乐场所，充分现以物业管理为主，以人为中心，开展全方位、多功能、多层次的综合经营服务。
第三种模式：统管物业、专业分工、集中力量、规模效益。这种模式主要是针对新建住宅小区、宾馆酒楼写字间、高层住宅大楼。它的特点是公司实力强，具有雄厚的资金、设备和技术力量，在市场竞争中具有一定力度，能形成一定的规模效益。第一步房管处成立物业管理总公司，下设若干个专业公司，统管全处的物业管理；第二步房管所转化后的物业管理公司组成具有法人资格的独立的分公司，分别对住宅小区、宾馆酒楼、写字间、高层住宅大楼、办公用房实施专业化的管理；第三步在管好主业的前提下，积极参与住宅小区开发建设、险房危房改造、低洼地区等房地产开发项目，实施多种经营；第四步把物业管理纳入房地产市场，走向竞争，充分发挥房管部门长期管房的优势，跨区、跨市、跨省承接物业管理项目，形成规模效益，最终达到实力雄厚、技术力量精良、管理人员优秀、信誉好的物业管理公司；第五步组建物业管理集团公司，当物业管理公司发展到一定数量和规模之后，可以相互联网，组成紧密型物业管理集团公司，使其具有一定的规模优势和规模效益，联系和承接涉外或跨国物业管理业务，具体实施同国际接轨。
责任编辑：sealion1986
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