【案例提示】房地产政策性业务是随着住房制度的改革而产生和发展的，它是房改制度中为住房改革配套服务的重要内容，同时也是商业银行房地产信贷业务的重要组成部分。发展房地产政策性业务是商业银行参与房改的依据，也是商业银行拓宽业务门类的需要。商业银行房地产政策性业务的主要范围是：办理国家、企事业单位和职工个人三级住房基金；收取企事业单位住房租赁保证金；委托受理地方政府发行住房建设债券和国际金融组织为地方政府提供的住房贷款资金；对实行房改单位的职工购买、建造、大修理自住住房发放抵押贷款；发放城市经济适用住房开发贷款；对实行房改的单位购买、建设职工住房发放抵押贷款，以及上述范围的结汇业务。由于国家实施房改政策以及地方房改方案先后出台，目的在于解决职工住房难、进一步缓解住房需求紧张的矛盾。房改政策的推行，调动了职工购买公有住房的积极性，为了有效地配合国家的房改政策，各家银行也相应成立了旨在拓展业务门类的房改金融配套服务机构——房改信贷部，以解决企事业单位、职工个人在建房、购房过程中的金融服务问题。但是由于房地产信贷业务是在改革中诞生的一项新业务，受诸多主、客观因素的影响，目前房地产信贷业务经营正面临着一些困难，存在着一些问题，亟待研究解决，才能适应房改政策与金融业发展的需要。
(一)分析依据
J银行房地产信贷部1992年全年存、贷款业务的开展情况：
1存款余额x1万元，其中：属于房改三项资金的存款仅为0.11x1万元，占存款总额的11%；三项资金以外的存款来源是：由开户单位结算转入的流动资金(一般性存款)就达0.5x1万元，占存款总额的50%；拆入资金达0.2x1万元，占资金来源总额的20%；属于行政事业单位存入资金(财政性存款)达0.19x1万元，占存款总额的19%。
2存贷款利率执行情况：①存款方面：个人房改储蓄利率为2.1‰；单位存款利率为1.5‰；②贷款利率分别为：7.2‰、7.5‰、7.8‰、8.1‰、8.4‰、8.64‰、8.7‰、9‰共八个利率的档次。
3累计发放贷款x2万元，其中：用于房改的贷款为003x2万元，占3%；用于企业的流动资金贷款达089x2万元，占89%；用于企业购置设备等固定资产性质的贷款0.038x2万元，占3.8%；用于对银行内部职工贷款0.006x2万元，占0.6%；用于跨地区拆出0.036x2万元，占3.6%。
4存款比例偏大，x2与x1的比值达118%，资金不足便利用拆入资金来弥补。
5全年按6%的比例在费用中列支筹资活动经费x3万元，用于对房改信贷部业务人员以及企事业单位财会人员的奖励，全年共支付筹资费0.6x3万元，年末余额为0.4x3万元。
(二)房改信贷业务的开展情况
J银行房地产信贷部成立于1992年2月，上级对其房地产信贷部的批复意见是：房贷部实行“独立核算、自主经营、自负盈亏、单独纳税、资金自求平衡”的经营管理模式。但是，该房贷部既未向工商行政管理机关办理注册登记，也未向税务机关进行税务登记。所拥有的注册资本为1000万元(实际上是J银行向房贷部提供的信贷资金)，在册人数为4名(实际上全部都为兼职人员)。分析资料显示：由于该房改信贷部超越业务范围吸引存款、发放贷款，应该重点开展的业务没有给予充分的重视，使政策性房改业务量小；不属于房改信贷业务范围的业务，又过多地参与。不规范的业务行为，既影响了正常业务的开展，又造成了本市资金的不合理流动以及信用的膨胀，房改信贷业务的政策性导向作用未能充分发挥；而且由于该房贷部擅自发放固定资产贷款，必然加剧投资规模的膨胀，增加结构调整的难度，不利于经济的持续、健康发展。
(三)存在问题分析
根据人民银行总行的规定：房改信贷资金的吸限仅取于财政房改基金、企事业单位专用基金、个人住房储蓄等资金；贷款的投向仅限于支持住房的购建；存贷款利率实行“低来低去”的原则，存贷款保持15‰的利差。严禁将一般性存款用于房地产投资，将房改资金投向其他用途，以及严禁提高存贷款利差。对照现行房改信贷业务的有关政策规定，房贷部存在着不规范甚至违规经营的问题。
1超业务范围吸收存款，金额达069x1万元，积数达18904x1万元。分析资料显示，这些存款单位大多数不急于建房，也不愿意把资金留滞于房改信贷部。但是该房改信贷部为了吸引更多的存款，以便增强信贷实力，施展了多种方法，如按存款金额的69000提取筹资活动经费；对提供大额存款的有关经办人员实行奖励的办法；或以提供贷款为条件要求企业将资金存入房改信贷部；而对于个人的住房储蓄存款，水分也就更重了：一是将存款利率提高，将个人储蓄存款利率提高到21‰(超出规定03‰)，涉及存款001x1万元；二是将个人的一般储蓄存款纳入住房储蓄存款，涉及存款048x1万元。房改信贷部的业务经营行为，不仅损害了企业的利益，影响了正常的银企关系，同时也损坏了银行的声誉，在社会上造成了不良的影响。
2擅自提高存、贷款利率，严重违反了国家的利率政策。按规定住房政策性的存贷款利率实行“低来低去”的原则，而该房贷部实行执行的利率为：存贷款利差最低为51‰，最高为69‰，超出了“存贷款之间保持月15‰利差”的规定。存贷款利率作为宏观金融调控的重要政策工具，对该房改信贷部的调节职能被扭曲。利率在房改信贷业务中，被利用为追逐高额利润的工具，极大地扰乱了正常的金融秩序，不利于开展正常的业务竞争和金融秩序的稳定。
3贷款投向偏离房改信贷业务的金额达097x2万元，占贷款总额的97%。这部分信贷资金投向于流动资金周转，甚至搞固定资产投资贷款，大量的业务游离于房改政策性业务之外，必然增加金融宏观调控的压力，使房改信贷业务成为以支持房改业务为名、谋取小集体利益是实的工具。由于目前房改信贷规模不受控制，J银行便通过转移存款以发放贷款，以达到逃避规模控制的目的，造成信贷规模和固定资产投资规模的无序扩张，给金融宏观管理留下死角。J银行房地产信贷业务超越了房改政策性规定的原则，房改信贷业务已成为银行逃避信贷规模控制的“避风港”，使信贷规模控而难止。
4存贷比例倒挂。全年的平均比例，即：2与1的比值达118%。目前，由于房地产信贷部自有资金及存款的增长远远满足不了贷款的需求，贷款的大量需求使存贷比例失衡，导致存贷比例的倒挂。为了弥补资金缺口又只好靠拆入资金等其他途径来筹集，使一部分短期资金长期占用。这种状况受国家宏观经济形势和资金市场供求影响较大、资金投入的风险也较大。
5房改信贷业务未受到必要的约束和严格的监管，变成了“小钱柜”。由于管理部门对其业务范围、存贷款业务核算以及财务管理等方面未制定出一整套完整而有效的管理办法，由此而造成房改信贷部内部管理上的混乱现象，突出体现在：一是没有自有资金，尽管J银行拨给房地产信贷部×，×××万元作为自有资金(实际上是J银行的信贷资金)，但房地产信贷部开业后，该房贷部又将资金以51‰的利率转存J银行，以坐吃利差，化国家利益为集体利益；二是存贷款核算制度不健全，目前尚未形成完整的账务体系，住房储蓄使用的凭证、存单、账表与银行办理一般储蓄业务凭证一样；而且业务人员全部都是兼职，没有专职人员，以致出现错账、串户、贷款手续不全等严重差错，全年共发生23次；三是财务成果的核算混乱，由于房改信贷业务经营方式的特殊性，其营业收入不进入银行业务成果内，同时又以低利率吸存(有一部分属于高利率吸存)存款，高利率放贷，全年实现利差收入1762x3万元(有关业务人员的工资费用、办公费用则列入银行业务费用当中)，成为J银行“名副其实”的“小钱柜”，其利差收入主要用于公款吃喝、公费旅游、滥发奖金实物等。据统计：除提取x3万元的存款活动经费外，其余的1662x3万元，主要用于业务招待费支出122x3万元；外出参观学习(实际上是公费旅游)支出087x3万元；奖金支出154x3万元；用于职工宿舍的基本建设支出8x3万元；年末余额为499x3万元。由于受利益的驱使，房贷部违规的业务时有发生；四是逃避税收管理，由于J银行在房改信贷业务收入上做了账务处理，而且税务部门在税收入库的问题上要依靠银行，税务部门在对其纳税的问题上睁一只眼，闭一只眼，听之任之，至1992年末，房贷部仍未向国家纳税。
6行业分工界限不清，导致无序竞争。房地产信贷部是为办理房改金融业务设立的，最初仅有一家银行设立。目前发展到几家银行都设立了房地产信贷部，各家银行之间争存款争业务的情况突出。特别是在售房资金的归集上，由于分工的不明确和其他原因，使各信贷部各显神通，各银行为争业务而投入了大量的人力物力，有的争相揽存款，抬高住房储蓄利率等，导致业务竞争的无序，从一定程度上扰乱了金融秩序，不利于房改金融业务的健康发展。
(四)规范房改金融经营行为，促进业务发展
鉴于目前房改信贷业务的开展在很大程度上已经偏离了规定的业务范围，与房改信贷的初衷相悖。今后必须严格按照制度规定，开展正常的房改金融业务。为了使房改信贷业务更好地为住房制度改革服务，确保房改信贷业务向着健康的方向发展。当前，必须抓好房改金融业务的规范化管理工作：
1对各家银行房改信贷业务进行一次全面检查、清理。凡不符合规定的存款来源一律清退；不合理的贷款投放一律限期收回；对违反利率政策而多收的部分利息全额退还给借款单位；对已有政策规定而明知故犯的，要采取包括行政处理、经济制裁在内的强制手段；对屡查屡犯屡不改的，要责令其停业整顿，直至吊销其经营金融业务的资格。
2金融管理部门要把房改信贷业务纳入规范化的管理轨道，相应的管理制度和章程必须尽快出台，以使房改金融业务做到有章可循。此外，房地产信贷部作为独立的金融机构，存款应在人行开立单独账户，并向人行缴存存款准备金(非政策性存款部分)。金融管理部门要通过监管、稽核等手段的落实，及时发现和纠正业务经营中存在的问题和弊端，维护房地产金融业务的有序竞争，防止将房贷部办成“小银行”。从而真正发挥房改金融服务在住房制度改革中的作用，全面推进城镇住房制度改革的步伐，促进住房生产——消费的良性循环。
3理顺银行房地产信贷部与政府房改资金管理部门的关系。规范房改资金的运用、管理，政府有关职能部门与银行房贷部要统一思想认识，加强业务联系，使房改资金真正使用于房改，严禁挪作他用。明确房地产信贷部的主要任务是贯彻房改金融方针、政策，专门办理政策性房改资金的筹集、融通和结算业务，以促进住房基金的良性循环。“房改资金管理中心”作为房改基金的管理部门，不是金融机构，不能对住房基金的归集直接管理，只对住房基金的归集和使用进行指导和监督，对房改资金的使用、发放应由房改信贷部依据房改金融业务的规定和需要发放贷款。
4制定一套严密的存、贷款核算制度。切实加强对房改信贷业务的会计核算以及财务分配管理，并定期向当地金融管理部门报送有关的会计报表资料，及时传递业务经营信息和经营成果，自觉接受金融管理部门的监督和管理。同时要配备相对稳定、有较高业务素质的人员，正确地核算各类账务，自觉接受税务机关的管理和监督，依照法律规定，自觉地计征各种税费，确保会计资料的合规和有效。
5对房改信贷规模进行必要的控制。将房改信贷规模纳入信贷总规模之内，或实行单项考核、总量控制；或按规定进行资产负债比例管理。总之，既要给房改信贷业务以活力，又要把房改信贷规模控制住，以防止信用规模膨胀，确保房改信贷业务的合法稳健经营。
责任编辑：sealion1986
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