1、物业管理体制混乱
不同住宅区的管理机构虽然都叫"物业管理",但在具体的制度设计、运作机制上存在很大差别,目前共有以下几种管理模式:
(1)以开发商所派生的物业管理公司为主体的管理体制。开发商组织的物业管理公司通常是开发商的子公司或分公司,与开发商有着或多或少的联系,这类"谁建设、谁管理"的物业管理体制在新建住宅小区内占有较大比重。
(2)以房产管理部门及其转制的物业管理公司为主体的管理体制。随着房改制度的不断深入和完善,日前,这种情况已较少出现。
(3)原企事业单位内部成立的物业管理部门。一般配有本单位的专职人员进行管理,这种模式更多的是采取行政手段进行管理。
(4)以政府社区管理为主体的管理体制。一些旧住宅区,仍保留由街道办组织的如小区管委会进行管理,有的则直接由居民委员会进行管理。
(5)专业物业管理为主体的管理体制。目前已有部分住宅小区过渡到这种管理体制。这种管理体制以业主为主体,成立业主委员会,由业主委员会招聘或招标物业管理公司对小区进行管理。
2、物业管理部门权责不明
由于物业管理体制混乱,导致了不同的职能部门权责不明,出现了多头管理或是管理真空的局面。
(1)业主委员会组建困难,未能真正发挥作用。按照《物业管理条例》规定,全体业主组成的业主大会是小区物业管理的决策主体,业主大会的执行机构是业主委员会。物业公司必须按照业主大会的决议开展工作,由业主委员会负责监督。但在实际的小区管理中,部分业主委员会运作不规范,业主委员会能真正发挥作用的少之又少,甚至有些小区根本就没有业主委员会。据有关部门统计,即使在北京,仍有超过85%的实施物业管理小区没有成立业主委员会,致使多数业主的合法权益得不到保障。
(2)建设行政主管部门、房地产行政管理部门和地方政府属地管理的职责不清。小区物业管理是以建设行政主管部门为主,还是房地产行政管理部门、政府、街道办事处管理为主,各部门的职责如何界定,权限如何划分等问题始终没有很好地解决,导致有的地方对物业管理领导权的争夺越演越烈,矛盾激化。
3、物业管理服务定位不清
物业管理既是一个管理过程,更是一种强化服务意识的过程。物业管理的对象是物,包括楼盘、设备、设施、场地等等;而服务对象是人,受雇于业主、服务于业主。但目前很多物业公司其服务定位不清,管理方式缺乏人性化,物业管理机构为业主服务的意识十分淡薄,导致了工作简单粗暴,服务质量低下,甚至纠纷不断。
责任编辑：sealion1986
您现在的位置： 