（2）国内房地产金融存在的问题目前中国房地产业存在着资金周转的四大矛盾：资金巨大需求与房地产企业自身资金有限的矛盾，投资回报周期长（与再生产连续性的矛盾，资金投入集中性与资金来源分散性的矛盾，巨额购置一次性与资金积累长期性的矛盾。由于上述矛盾存在，使国内房地产金融存在两种怪现象：一方面金融对房地产供给支持过度。1997年，我国房地产业资金来源组成大致是：国外资金12%，国内银行贷款70%以上，房地产企业自有资金18%左右（《中国证券报》1998年3月6日第7版），许多房地产开发企业只是用自有资金支付买地定金后，通过物业契约抵押给银行以取得贷款，从而继续工程建设。一般国际公认银行贷款占房地产总投资的40%左右是正常的，而国内银行信贷资金在房地产投资中所占比例明显过高。由于房地产业占用金融资产的比重过大，房地产市场的投机因素也渗透到金融机构，大量的信贷资金涌入房地产市场，房地产开发商借助金融力量使房市开发规模日益庞大；过热的供给造成大量的积压商品房，从而使信贷资金沉积下来（1997年我国空置房地产的价值达120亿美元），使金融坏帐率提高，增加银行风险。另一方面是金融对房地产需求支持乏力。国内各大银行对个人住房抵押贷款不足全部房地产贷款的10%，大量的资金抛给了供给市场，而只有少量的资金提供给需求市场，加剧了房地产市场的供需失衡。
综上所述，我国房地产金融的问题最突出的结构性问题，也是国家在今后会重点整理的方面。
二、房地产企业经济环境变化趋势分析
1、消除金融风险的关键是调整金融信贷结构
（1）房地产业与金融风险的关系房地产业是个高风险、高收益的行业，也是对金融资本依赖度十分高的行业，其经营风险也会转移到金融业，带来金融风险。从理论上讲，房地产业中宏观金融风险的产生基于以下原因：
①自我约束的有限。
金融业的自我资金只有占总资产的很小一部分，且往往是委托代理式的经营管理，因此，其错误的决策、操作招致的自身损失较小，而冒险有时却带来可观的收益，这种盈亏不对称使得金融业自我约束有限，倾向工作一些风险较高、同时收益也较高的融资决策，有的甚至不惜从事不正当或违规违法交易，从而导致金融风险，房地产业就常是这样的融资对象。
②信息不对称。
即相对于资金投放者，资金使用人对投资的项目风险拥有更多的信息，且融资者不易作充分的事前筛选和事中监督。房地产业经营周期长，技术要求较高，且市场多变，更加重了信息不对称，从而使金融风险加大。
③金融风险也与经济周期有关借款人可以分为三类：一类是抵补性企业，它只根据自己未来的现金流量作抵补性筹资，是最安全的借款人；第二类是投机性的借款企业，它们根据预测的未来资金丰缺程度和时间来确定借款；第三类是高风险的借款企业，借款用于投资偿还期很长的项目，在较长时期他们都无法用投资收益还本付息，而需要滚动融资用于支付本息。在经济的繁荣时期，房地产与股票价格持续上涨，后续的措款比重越来越大，原因之一是贪欲的动机超过恐惧，价格的上涨推动更多的购买；原因之二是由于竞争的压力而作出许多不审慎的贷款决策，不这样做将推动顾客和市场。于是，企业、家庭的债务与收入比例越来越高。但经济的繁荣必然走向相对萧条，引起违约和破产浪潮，并反馈到金融体系，继之以金融体系为媒介迅速扩散传播。
（2）房地产金融信贷结构失衡加剧金融风险性
一般而言，在市场需求旺盛，房地产供不应求的状态下，银行资金贷款的天平应更多地倾向开发商，以缓解需求压力；反之，则应倾向消费者，以刺激消费，盘活积压房产占用的资金，以达到开发——销售——再开发的良性循环。而国内绝大部分的信贷资金则发放给开发商，从而更加剧有效需求不足的现象。1996年全国房地产投资达3725亿元，比1995年增加18.3%.到1996年来末，商品房空置量达6600多万平方米，积压量增加31.4%，而房价由年初的平均价格1600每平方米上升到1800元每平方米，增幅12.5%。房地产价格的上升，并不是市场需求旺盛的反映，而是不断增长的利息费用和管理费用进入成本导致的。由于信贷结构失衡，造成一方面大量建房，一方面又购买力不旺，造成银行资产被大量挤占，形成呆帐、坏帐，使银行不良资产加大。据国家统计局公布，1996年末积压商品房占用资金1000亿元。积压越严重，越会促使银行等金融机构更牢固地捆绑在房地产企业的战车上，“生死与共”，极易引发金融风波。
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