五、地产商演绎“展转腾挪”
“双核时代”需要水火相融的共生理念。保障住房就像安身之水，市场化则是发展土壤。2008年政府的房地产调控由“主调市场”转向“主调保障”。廉租房、经济适用房大量上市，迫使地产商们开始迈出区域房地产开发的转移步伐，二、三线城市的地产开发已经悄然开始。这也成为2008年房地产开发的新趋势，地产商为什么要离大城市呢？
祝兴亮，2004年干起房地产开发，在重庆已经建成三个商品房小区，面对2008年重庆房地产市场日趋严峻的调控形势，他决定放弃重庆地产市场，转移到周边二线城市进行房地产开发。
重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“我们现在开始往重庆的周边地区二线城市发展，你比如像重庆万州、贵州的遵义、湖南的怀化、这些地方去发展，那些地方它的土地价格相对比较低，商品房供应需求量也比较大，房价也可以。”
祝兴亮说：二线城市地产开发利润空间相对较高。购房者大多都自住购房，资金回笼比较快，投资风险小。而重庆这几年廉租房、经济适用房的竣工量不断增加，商品房销售压力越来越大。
重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“经济适用房它的价格优势，有相当大的优势。所以说一般像经济适用房和商品房相差两公里多，它价格相差五六百块钱，所以说经济适用房对那个房价的那个冲击力还是比较大。所以重庆的房价竞争还是比较激烈，所以说我们开发商的压力还是比较大。”
祝兴亮告诉记者：现在许多地产企业，已经将他们目光瞄向了利润空间较高的二、三线城市，如今本地的开发商在拿地上很难抵挡住那些地产航母。
重庆慧泉房地产开发有限公司董事长祝兴亮：“在招、拍、挂过程当中，我们这些小公司都失去了优势。尤其像那些大公司一来都是几十亿，上百亿来，像我们小公司也没有实力去那里拿地，所以说那一块我们本地开发商跟那些大的上市公司比起来，都失去了优势。”
2007年重庆房地产企业由2303家增加到2600家，房地产投资由630亿元增加到750亿元，增长120亿元。那么，2008年重庆房地产市场将会有怎样变数呢？
重庆市城市建设综合开发管理办公室主任张新益：“我作为一个管理部门的人员还是有点担忧，因为这些上市的大公司到重庆获取土地，通过招、拍、挂来获取土地，都把重庆的土地，应该说在原来的价格上面，说少一点，拉升了一倍以上，拉升了一倍以上，甚至有的来说是两倍。”
重庆市建委副主任但小龙：“从政府的角度，肯定还是要力求控制在，保持在固定资产投资的25%左右，这个毫无疑问。那么，明年可能在经济适用房跟廉租房的投放上，会比07年的比例略上升一些，当前从中央到地方都有这样的要求，所以明年的房价预测，它的涨幅应该说我的个人判断，在10%以内是肯定可以控制的。”
重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇：“我们每年大概在供应土地在三万亩左右，用于经营性用地。从这几年下来，为保持我们房地产的一个正常发展，我们都是从总量上来控制。”
北京金露枫苑房地产公司总经理杜猛：“三线城市全国总共是221个那么地级市，那么这里市场总额要大于一线城市，所以未来的房地产的主力市场应该是二线城市，乃至三线城市，一线城市它这个土地这个资源相对稀缺，那么这种转移一定是必然的。”
楼市传媒总裁蔡鸿岩：“发展商流出，从这个城市流出，是因为它是商人，企业他挣不到钱他才流出，他挣了钱他一定留着不走，而且还要在这多开发，多挣钱。为什么挣不到钱？就是因为它房价还没有上去，而土地成本高。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生：“很多开发商就转移到这样一些个二线城市，或者说是甚至于西部地区的一些城市，据我知到，我注意到二线城市当中，最近几年房地产比较发展快的地方，那么有这个需求一定会有这个市场，一定会有这个供给，那么供给就是开发商会自动在市场繁荣的地方去寻求它的发展，我想这是良性的一个事情。”
六、地产市场的“黑马”
2007年“平衡供求”成为调控房地产政策目标的第一落点。而这种平衡，不仅包括对房产投资性需求的抑制，也包括政府对住房的有效供给，尤其是要对保障性住房的供给承担责任。由此，如何建设保障性住房，又再次成为地方政府的一道必答题？2007年郑州市政府组建了“公共”住宅建设投资公司。这家公司可以说是政府的开发商，一时间引起了业界的众多非议，本来是充当“裁判员”角色的政府，为什么又下场当起了 “运动员”呢？
郑州市房地产管理局局长王广国：“成立这个公司的主要目的，就是通过政府的有形之手去调控这一块，在目前这个市场行为对保障这一块不太积极的情况下，我们来发挥政府的有形之手。”
2005年底，王广国上任房管局局长的第一件事，就是解决郑州市严重不足的保障性住房供应，经济适用房与廉租房捆绑建设的模式为何始终无人喝彩。这事让新上任的王广国犯了难。
郑州市房地产管理局局长王广国：“最难的是通过行政的一些手段的话，很难取得效果，就是缺乏这么一个手段，缺乏这么一个平台。我们这个住宅集团成立之后的话，我们可以通过住宅集团干些实实在在的事，开发一些实实在在的一些项目，让老百姓看得见，让市场感觉到。”
王广国说：10年间，郑州市共批准804万平方米保障性住房建设计划，实际开工只有446万平方米。竣工面积不到50%.这是什么原因呢？记者采访了郑州本地一家房地产商，2007年马一芳承建了总建筑面积18万平方米的保障性住房项目，总投资近3亿元。
河南省大起立房地产开发公司董事长马一芳：“这边是这个廉租房，这边是经济适用房。从这个建筑成本来说，廉租房的成本因为小户型，它比经济适用房的成本还要大一点，但是就是说作为这个经济适用房还有3%的利润，廉租房一分钱利润都没有，所以说一般的开发商都不愿意建这个廉租房。”
马一芳告诉记者：经济适用房能有3%的利润也算可以，但捆绑在一起建设利润就太少，2008年她准备与其他地产商合作投标拿地，转做商品房项目。
河南省大起立房地产开发公司董事长马一芳：“经济适用房和配建廉租房在18万平方米左右，按照政府的要求和政策的规定，我们要配建两万平方米的廉租房，这样的话对我们这个企业来说，我建18万平方米的这个经济适用房，只得到16万平方米的利润，#作为政府来说，在配建方面能考虑我们企业的承受能力和压力。如果有机会的话，这个我们还是想这个联合起来，做这个商品房的项目。”
王广国说：经济适用房是块“肉”，很多开发商愿意做，利润虽然低，但是没销售压力，资金周转快，而廉租房是“骨头”，开发商们都不愿做。
郑州市房地产管理局局长王广国：“当时去捆绑建设的话，这个廉租房是政府以成本价来收购，经济适用房他至少还有3%的利润，所以这里边当时这个开发企业这一块还是有一些意见的。”
王广国说：新组建公共住宅建设公司，就是加快建设郑州保障性住房。确保建设指标的落实。
郑州市公共住宅建设投资公司董事长梁裕民：“对于廉租住房的建设，一些开发商应该持一些，怀疑的，或者不积极的态度，那么在我们的建设小区中，我们有一个最基本的标准，就我们所有建设的保障性住房的小区里面，有不低于20%的廉租房。”
2008年郑州市计划完成150万平方米保障性住房，而公共住宅公司就承担了供应量三分之一，2007年最后一周，公共住宅建设公司首批承建的总建筑面积27万平米保障性住房开工了，而地产商们对这家住宅公司表示出疑惑。
河南省住宅产业商会秘书长赵进京：“这个小区才开工27万平方米，真正杯水车薪。它必须发动广大开发商一块来做，更大的政策，更优惠的政策，达到广大中小开发商一块投入到廉租房、社保经济住房建设中去，这才是根本，政府要更多的优惠政策，发动大家来做这件事。”
房地产商对这匹突然杀入房地产市场的“黑马”与他们争抢市场。表示了不满。
河南省住宅产业商会秘书长赵进京：“实际你不能把你政府监管不到位了，你就去拿自己当运动员干这件事。反过来说这件事，你比如说我现在我是裁判员，我看你跑不快了，我就下来帮助你跑，你能一定跑过他吗。”
赵进京坦言：他担忧保障性住房的建设和供应问题解决了，随之而来的问题出现了。公共住宅公司是否会逐步垄断保障性住房的建设市场呢？
郑州市房地产管理局局长王广国：“我们准备用三年时间，就是彻底解决经济适用房摇号的问题，由计划建设到按需建设，这么一个过渡。比方我们2008年准备下150万平方米的经济适用房指标。”
郑州市公共住宅建设投资公司董事长梁裕民：“我们这个公共住宅投资的公司，也将会随着这个时间的推移，矛盾的缓解，我认为就完成它的使命了，它就可以退出现在的市场，退出现在的这个建设过程。”
中房集团理事长孟晓苏：“建设经济适用房和建设廉租屋就需要有不以盈利为目的的这种机构来营建，所以现在我们再出现的这种政府的国有企业，或者国有事业单位来建房，我认为这不是坏事，这恰恰是对我们这些年，住房商品化，蓬勃发展过程中有些问题的补足。”
全国工商联房地产商会会长聂梅生：“不一定非得说政府来，包下来就是说你这个，这个目前的这些开发商，你们都靠边，我重新组织一个集团来做这件事情，你未必你新生的新生儿，就一定能够健康的成长。其实政府的大包大揽，有的时候初衷是很好的，如果你政策能够很持续，也可能这个新生儿可以健康的成长。”
北京金露枫苑房地产公司总经理杜猛：“因为，政府是游戏规则的制定者，尽可能不要再成为，既是运动员，又变成裁判员，又变成游戏规则的制定者，这样肯定不利于市场的发展。那么廉租房及保障性用房呢，最好是还是给它回归市场，由市场去进行调配。”
保障性住房由政府担当开发建设，这在国际上也是一种惯例，目前欧洲一些国家的公共住宅占住宅总量的比例约为40%-60%；亚洲的日本、新加坡公共住宅也占到了50%左右的比例。很多人也会担心，一个不以盈利为目的的国有企业能不能保证运作的效率？郑州市的相关部门只有真正找到了答案，这项面向普通百姓的举措才能真正把实惠带给大家。
责任编辑：xiaohan
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