四、计算题（共2题，每题10分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式。仅有计算结果而无计算过程的，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上作答。）
1．某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成。预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：一层的大堂部分占该层建筑面积的60％，其余部分的75％可用于商业铺位出租，正常出租率为90％，每平方米出租面积每月可得净租金60元；2～3层为商场，营业面积占该层建筑面积的70％，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元：第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70％，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；5～10层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80％，出租人需承担相当于租金收入10％的运营费用：11～24层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10％，酒楼8％，办公楼7％）。
|
实例 |
A |
B |
C |
D |
E | |
|
成交价格元/（元/m2） |
5100 |
5800 |
5200 |
5300 |
5000 | |
|
成交日期 |
2002.11.30 |
2003.6.30 |
2003.1.31 |
2001.7.31 |
2003.5.31 | |
|
交易情况 |
+2% |
+21% |
0 |
0 |
-3% | |
| |
区位状况 |
0 |
-3% |
+3% |
+1% |
0 |
|
房地产 状况 |
权益状况 |
-2% |
0 |
+2% |
-1% |
-1% |
|
交易实物 |
-4% |
-5% |
-2% |
+2% |
+1% | |
上表中，交易情况、房地产状况中的各正、负值都是按直接比较所得结果。其中，房地产状况中的三方面因素产生的作用程度相同。另据调查得知：从2001年7月1日至2002年1月1曰该类住宅楼市场价格每月递增1.5％，其后至2002年11月1曰则每月递减0.5％，而从2002年11月1日至2003年4月30日的市场价格基本不变，以后每月递增1％。试利用上述资料根据估价相关要求选取最合适的3个交易实例作为可比实例，并估算该住宅楼2003年8月31日的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均）。
上一页 [1] [2] [3] [4] [5] [6] [7] [8] 下一页
责任编辑：cyth
您现在的位置： 