12、某住宅小区附近新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬值属于（ ）。
A、物质折旧
B、功能折旧
C、经济折旧
D、会计折旧
13、一宗2000m2的工业用地，容积率为0.8，楼面地价为690元/m2。现按规划拟改为商业用地，容积率为5.1，楼面地价为950元/m2，理论上应补地价（单价）为（ ）元/m2。
A、552
B、3519
C、4293
D、4845
14、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产获取净收益的风险较大时，则该宗房地产的（ ）。
A、资本化率应较高，价值较低
B、资本化率应较低，价值较高
C、资本化率应较高，价值较高
D、资本化率应较低，价值较低
15、估价时点应与（ ）的日期相一致。
A、签订估价合同
B、开始估价作业
C、完成估价报告
D、估价结果所属
16、某办公楼经过更新改造后，其实际成新率通常（ ）用直线折旧法计算出的成新率。
A、等于
B、大于
C、小于
D、无法判断
17、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为（ ）。
A、800万元
B、1000万元
C、1800万元
D、800-1000万元
18、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ ）。
A、0.060
B、0.940
C、1.060
D、1.064
19、某宗土地取得成本为1000万元，开发成本为1500万元，管理费用为75万元，销售费用为35万元，投资利润率为12%，则开发利润为（ ）万元。
A、180.0
B、300.0
C、309.0
D、313.2
20、某市区有一大型物资储备仓库，现根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（ ）估价。
A、比较法
B、成本法
C、假设开发法
D、长期趋势法
21、某可比实例的成交价格为2400元/m2，建筑面积100m2，首期付款12万元，其余半年后支付8万元，1年后支付4万元。已知年利率为10%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。
A、2290.91
B、2326.41
C、2344.16
D、2308.66
22、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划工期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（ ）万元。
A、3939.61
B、4433.88
C、4768.50
D、5652.09
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