第二章房地产
第四节房地产的描述与分析
一、土地的描述与分析
从房地产估价角度来看，对土地的调查了解、描述和分析主要包括下列方面：
(1)名称。
(2)位置。
(3)四至。
(4)面积。
(5)形状。
(6)地势。是指该宗土地与相邻土地、道路的高低关系，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。
(7)土壤及地基状况。包括土壤是否受到过污染，是否为垃圾填埋场、化工厂原址，地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况。有些含有特殊成分的地下水可以导致疾病)，有无不良地质现象(例如崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、软弱土、膨胀土、湿陷性黄土、冻土等)。 考试大房地产估价师
(8)权利状况。由于土地的权利类型及归属等权利状况对其价值有很大的影响，所以进行房地产估价要特别注意调查了解土地的权利状况。在中国目前的土地制度下，应了解是国有土地还是集体土地;是出让土地使用权还是划拨土地使用权;属于出让土地使用权的，土地使用期限及其起止年月日、可否续期。要了解取得土地的有关手续是否齐全，土地是否抵押、出租，是否涉案，权属是否有争议，是否为临时用地，是否属于违法占地，等等。此外，土地所有权或土地使用权是否为共有。 考试大房地产估价师
(9)使用条件。包括是属于农用地还是建设用地、未利用地。对于城市建设用地，土地使用条件主要为城市规划设计条件，包括：
用途;
容积率;
建筑密度;
绿地率;
建筑高度;
建筑后退红线距离;
建筑间距;
交通出入口方位;
停车泊位;
建筑体量、体型、色彩;
地面标高;
其他要求，例如规定规划设计方案应符合环境保护、消防安全、文物保护、卫生防疫等有关法律、法规的规定。
(10)开发利用情况。
(11)交通条件。
(12)周围环境景观。
(13)公共服务设施完备程度。 考试大房地产估价师
调查、了解土地的途径有实地查看及查阅土地权属证书、国有土地使用权出让合同、地籍资料等。其中，地籍是记载宗地的权利人、土地权利内容及来源、权属界址、面积、用途、质量等级、价值和土地使用条件等土地登记要素的簿册。对于一些更专业、具体的内容，可查阅相关文件资料。例如，可通过城市总体规划、详细规划及下列文件来了解土地的城市规划限制条件：①规划要点;②规划设计条件通知书;③审定设计方案通知书;④建设用地规划许可证;⑤建设工程规划许可证。
二、建筑物的描述与分析
从房地产估价角度来看，对建筑物的调查了解、描述、分析主要包括下列方面：
(1)名称。
(2)位置。
(3)规模：包括：①建筑面积;②使用面积;③其他面积。其中：
房屋建筑面积：是指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备上有盖，结构牢固，层高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。
房屋使用面积：是指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。考试大房地产估价师
成套房屋的套内建筑面积：是指由套内房屋使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的面积，即：
套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积
成套房屋的建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，即：
成套建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积
(4)年龄：最好能具体到开工日期、竣工日期。
责任编辑：xiaohan
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