1．管理预算年度期间
（1）对物业公司每月报送的财务报表（一般指管理费收支表、管理费用支出明细表和资产负债表）进行相关指标分析，特别要注重对管理费用支出明细表的分析，以期发现例外费用和不合理费用的存在。
（2）定期检查管理公司的各项收费标准是否合理，财务收支情况是否公开。 （3）建立例外大额费用支出报告制度。
2．管理预算年度年终
（1）根据被委托的会计师事务所审计后的年度报告，分析各项指标的收支情况。
（2）根据年度预算各项指标与年度报告相关指标进行一一分析对比，分析各指标产生偏差的原因，特别对超预算执行的费用支出，可由业主委员会代表进行适当地凭证抽查，以确认其发生的合理性和合法性。
（3）对产生的盈亏做好记录，为审批下年度管理费预算提供参考依据。
（四）重新审视业主委员会制度的缺陷
1．业主委员会的法律地位和性质模糊《条例》第15条规定：“业主委员会是业主大会的执行机构。”而对于业主委员会的法律地位和性质，《条例》的定性十分模糊，在理论界观点不一：（1）业主委员会是独立的社团法人；（2）业主委员会属于享有独立的诉讼主体资格的非法人组织。笔者赞同后一种。《中国物权法草案》第113条也规定，管理委员会和管理人具有当事人能力，可以独立充任原告或被告。由此可以看出，《中国物权法草案》亦倾向于将业主管理委员会纳入“非法人组织”予以规制，并赋予其诉讼当事人的地位。。
2．业主委员会成立的数量少《条例》第11条明确规定：“业主大会履行下列职责：选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作。”第10条规定：“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。”但是，由于《条例》对此并未做强制性规定，也没有规定其不成立或不备案的法律后果，从而造成了某些地区（尤其是中西部地区）业主委员会数量极少的现状。据调查，郑州市的物业管理公司大大小小已达400余家，物业管理行业已初具规模。然而，全市1000多个住宅小区，有近80％的房地产开发商和物业公司是“父子”关系，即物业管理公司是由开发商派生的，他们当然不积极支持让将来成立的业主委员会挑刺。因此仅有不到十分之一的小区成立了业主委员会，与住宅小区的数量相差悬殊。据查40%的物业纠纷源于开发商的遗留问题，建议在选聘业主委员会之前的物业费用由开发商承担，好处在于：在经济利益的带动下，开发商会竭力避免因商品房质量问题而发生物业纠纷，从而在建房时充分考虑房屋质量；开发商将会积极促进业主大会的召开和业委会的成立，从而使业委会能行使选聘或者解聘物业公司的权力。
3．业主委员会缺乏经费，不能有效地开展管理活动《条例》第15条规定了业主委员会的五项职责，但是没有规定其办公经费的来源，从而造成了现实中很多业主委员会由于缺乏经费，不能有效地开展物业管理活动，出现了业主委员会委员借口缺乏办公经费而拒绝履行其职责的情况。而且，很多委员都很忙，只能利用业余时间进行工作。对于物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动，《河南省物业管理条例》也有明确的规定：“利用物业公用部位、公用设施设备进行经营性活动的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。在扣除物业管理企业代办费用后，应当将业主所得收益30%用于补贴物业管理公共服务费，70%纳入专项维修资金，但业主大会另作决定的除外。”小区的业主委员会有权对物业管理公司利用小区公用部位、公用设施从事经营活动所获得的收益进行核算并监督物业管理公司合理分配、使用该收益。应制定相关法律、采取适当措施包括通过对物业公用部位、共用设施经营等方面，解决业主委员会经费，符合社会主义市场经济规律。
4．业主委员会超越代理权、滥用职权。《条例》虽然对业主委员会的权利义务进行了规定，但条款过于抽象，缺乏明确性和可操作性。此外，《条例》没有规定业主委员会超越大会授权范围所为民事法律行为的法律效力及其对此应承担的法律责任。上述问题导致了现实中很多业主委员会超越代理权，甚至滥用职权损害全体业主利益的情况。例如业主委员会，在未经业主大会的同意且没有任何审查的情况下，便聘用物业公司或同意物业管理公司使用专项维修基金。
责任编辑：xiaohan
您现在的位置： 