—兼致评估行业主管部门及协会的建议
众所周知，收益法是三大传统基本评估方法之一，而且使用极广，理论性极强。笔者跟踪研究收益法理论与实践十余年，发现中外评估界存在若干错误的“理论观点”，诸如“收益性资产未来预测收益现值和＝估价时点市场价值”、“收益不应扣除折旧与所得税”、“忽视或否定收益及其相应的收益（资本化）率在口径上必须一致的原理”、 “收益（资本化）率是指对投资者所期望的回报率”和“忽视收益时点的不同，实际上一律取用‘期末’”等。对此，本文拟作出理论评析，也愿与同行专家共同探讨之。
一、对观点一：“收益性资产未来预测收益现值和＝估价时点市场价值”的评析
纵观国内外现行资产、土地、房产评估的标准、规范、执业资格考试用书及相关教材书籍文献，几乎无一例外地赞成“观点一”。其理由大体上是：“投资者所要购买的是资产未来的收益而不是资产本身。因此，未来预测收益现值和就是其估价时点的市场价值。”在“观点一”的指导下，评估行业广大执业人员，为了计算评估基准日即估价时点资产的市场价值，都必须千方百计地去预测未来几十年的收益，用现时收益（资本化）率逐年折现，求取其和。笔者以为，“观点一”在理论上是不能成立的。
（一）从资产评估学和投资项目经济评估学的角度审视，“观点一”混淆了市场价值与投资价值，从而混淆了收益法的两类不同用途或两类不同的收益法。
收益法亦称资本化法。其关键词“资本化”是指把收益转换成资本或价值（评估值）的过程。作为一种基本方法，按其用途不同可划分为两大类：
其一，直接资本化法又称传统资本化法。含地租资本化法、房租资本化法、企业盈利资本化法及其变化形态地租乘数法(购买年法)、房租乘数法和企业盈利乘数法（如EBIT法）等，属资产评估学的范畴。这类资本化法只用于收益性资产（含盈利企业——下同）评估基准日即估价时点市场价值的评估。市场价值是指在竞争的、公开的、公平的、买卖双方足够多且各自精明、谨慎的、有合理交易时间的市场上，资产最可能获得的价值（评估值）。其评估目的大多是，为资产交易提供价值依据。美国评估专家杰弗里•费舍教授在他的《收益性不动产评估技术》一书中指出：“直接资本化是一种用于将一个年度收益的评估收益转化成评估值的方法。它包括两种计算方法：把估算收益除以适当的资本化率，或者把估算收益乘以适当的收益乘数。直接资本化法优点是，资本化率和收益乘数直接来源于市场显示的收益和价值间的关系。”美国布瑞德福特•康纳尔教授在他的《公司价值评估》一书中进而指出：“这一方法是一个相当简明的方法，在实践中广为采用，它可以避免评估当中许多棘手问题。”既然“资本化率和收益乘数直接来源于市场显示的收益与价值的关系”，那么估价时点市场价值只与该时点同类资产交易实例的收益和价值之间存在可比性，而根本和远离估价时点的未来预测的投资者主观所期望的收益之间无关。
责任编辑：xiaohan
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