三、针对法定优先受偿权利，估价师应当怎么做
虽然优先于房地产抵押权的法定优先受偿权利有上述种种，但是房地产抵押估价中并不需要全部涉及。
首先，涉及企业破产的法定优先受偿权利无须考虑，因为如果已经预见到在房地产抵押贷款存续期间贷款企业可能破产，金融机构也不可能向其发放贷款；同时企业破产是企业整体经营状况不良的结果，而考察企业整体经营状况是金融机构的责任，并非房地产估价师的责任。
其次，一般只有土地和在建工程抵押才有发包人拖欠承包人的建筑工程价款的可能存在。已建成房地产在普通购房者办理了房地产证后，即不受开发商所欠债务的追索。
房地产估价师要做的是：
1．认真审查委托人提供的情况和资料，并进行必要的核实，特别是土地使用权出让合同和房地产证要争取核对原件。要结合土地使用权出让合同或房地产证上的记载，或者他项权利证书上的记载(各地规定不一)，对抵押房地产是否已经进行了抵押和抵押金额作出披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。
2．对土地和在建工程抵押估价，应要求委托方提供发包人拖欠承包人的建筑工程价款情况，并在估价报告中加以披露，进而确定房地产估价对象的抵押价值。
3．各类房地产抵押估价都应当根据《担保法》第四十七条规定，扣除预计应支付的处分抵押房地产的费用和抵押房地产应缴纳的税款后确定房地产的抵押价值。在深圳房地产抵押估价现实中，只有农业银行要求额外扣除抵押房地产拍卖费用，其它银行仅要求扣除预计抵押房地产转让时发生的税费。
4．房地产抵押估价报告要对估价对象涉及的法定优先受偿权利状况收集情况加以披露，对委托方是否提供有关情况和估价师是否收集到有关情况作出声明，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明。
房地产抵押估价是房地产估价机构主要的业务内容。《房地产抵押估价指导意见》对房地产抵押价值作出了明确的定义。虽然我们认为房地产抵押价值实际上应当是房地产在贷款到期时受短期强制处分等因素限制状态下的价值，或者说是房地产作为抵押物在抵押市场上被债权人共同认可的价值，说的更直白一点，就是银行打折后实际发放贷款的数额。但是考虑到金融机构的实际需求，同时为降低风险，我们只需按照《房地产抵押估价指导意见》对估价对象涉及的法定优先受偿权利状况做收集、披露工作，并对所确定的估价对象抵押价值加以限制和说明就可以了。
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