(三)需对以下两宗地块进行估价：1号地块是一宗临街宽度80m，临街深度50m，面积 4000㎡的矩形土地;2号地块与1号地块相邻接，是一块临街宽度40m，临街深度40m，面积1600㎡，形状略不规整的土地。该两地块的法定用途为商业，土地使用权分别由甲、乙两单位以有偿出让方式取得，现均由毛地开发成熟地。经咨询机构的可行性研究分析，认为将1号地块和2号地块合并为3号地块，开发商业综合楼可以实现土地的最高最佳利用。现经某房地产估价机构评估，1号地块的单价为9000元/㎡，2号地块的单价为8000元/㎡两地块合并为3号地块后，若按新方案开发商业综合楼，3号地块的评估单价为11000元/㎡。来源：www.fangchankaoshi.com
8.下列关于增值收益的表述中正确的是( )。
A.以3号地块的总价扣除1号地块的总价后即是2号地块的增值
B.以3号地块的总价分别扣除1号地块和2号地块的总价后除以3号地块的总价即为增值总额分配率
C.以3号地块的总价扣除条件改变等费用后才能考虑在1号、2号地块中计算增值分配
D.1号地块比2号地块对增值额的贡献小
9.在甲、乙两单位之间分配增值收益，不可采用的方法是( )。
A.以合并前地块各自的单价确定增值分配比例
B.以合并前地块各自的面积确定增值分配比例
C.以合并前地块各自的总价确定增值分配比例
D.以合并前后地块各自价格的变动确定增值分配比例
10.假定甲单位购买乙单位的2号地块，且地块合并后按新方案开发商业综合楼，合并费用忽略不计，则甲单位付给乙单位的土地总价最多应为( )。
A.1616万元 B.2560万元 C.1882万元 D.1920万元
三、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处(每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分)
X X大厦房地产估价报告
封面及目录(略)
致委托方函
X X股份有限公司：
受贵公司委托，我公司对贵公司位于X X市X X路X X号院内的X X大厦(以下简称 “估价对象”)的公开市场价值进行了评估。
我公司估价人员根据贵公司确定的为抵押担保提供房地产价格参考的估价目的，资料的基础上经过测算，并结合估价人员的经验和对影响估价对象价值因素的分析，确定估价对象作为抵押贷款担保物的公开市场价值为20350万元，大写人民币贰亿零叁佰伍拾万元整，单价：(略)。
X X房地产评估有限公司(公章)
2004年10月16日
估价师声明(略)
估价的假设与限制条件(略)
房地产估价结果报告
一、委托人
X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)
二、估价机构
X X房地产评估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，资质及资质证书号(略)
三、估价对象
X X大厦是位于X X市X X路X X号院内的一幢写字楼，建设用地面积5删㎡，建筑
结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为地上30层，地上建筑面积为3m00㎡;地下两层为车
库、人防和设备用房，地下建筑面积8000㎡，共有车位100个。大厦土地使用权由X X股份有限公司于2001年10月10日以出让方式取得，出让合同规定土地使用年限为40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用权后，经过两年时间，大厦建设完成，投入使用。X X股份有限公司拥有大厦的土地使用权和房屋所有权(土地使用证和房屋所有权证内容：略)，至估价时点，估价对象未设定抵押等他项权利。大厦外观造型设计新颖，地上各层均采用花岗石地面，仿瓷内墙面，配置六部三菱电梯、中央空调系统、电视卫星接收系统、电脑闭路电视系统、保安监视和防盗系统、自控消防系统和多功能程控电话系统，设有快速自动转换发电机组，为大厦提供双电源保证。
估价对象实物、权益和区位的其他情况(略)。
四、估价目的
确定估价对象抵押价值。
五、估价时点
2004年10月10日
六、价值定义
本报告中的估价结果为估价对象现状合法利用条件下于估价时点的公开市场价值。
七、估价依据(略)
八、估价原则(略)
九、估价方法
根据估价对象的特点、估价目的、房地产市场状况及对所搜集资料的分析，认为估价对象为收益性房地产，且当地房地产市场活跃，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，最后综合两种估价方法的计算结果，确定估价对象的最终估价结果。
十、估价结果(略)
十一、估价人员(略)
十二、估价作业日期
2004年10月10日—2(X)4年10月16日
十三、估价报告应用的有效期
自估价报告完成之日起一年内有效。
房地产估价技术报告
一、个别因素分析(略)
二、区域因素分析(略)
三、市场背景分析(略)
四、最高最佳使用分析(略)
五、估价方法选用
结合估价对象的特点，经过估价人员反复的分析与研究，估价对象为收益性房地产，可以收集到类似房地产的市场成交实例，因此，本次评估采用收益法和市场法进行估价，然后综合收益法和市场法的估价结果，并结合估价人员的经验，确定最终的估价结论。
六、估价测算过程
(一)收益法估价测算过程
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1.年有效毛收人估算
估价人员经过细致的市场调查与分析得知，该大厦21—30层计10000㎡为X X股份公司自用办公，1—20层写字楼计20000㎡全部用于出租，除少量单元外均已签订租约。按市场上同类物业(不含写字楼二次装修及家具)的租金情况(详细实例比较与分析略)，估价对象的写字楼分割出租，每平方米使用面积的平均租金水平为肋元/月(能源费及物业管理费另计)，出租率为90%，公共面积占总建筑面积的比率为20%;押金为每平方米建筑面积100元，押金的年收益率为6%;地下车位的正常租金为1000元/月·个，出租率100%，故：
年有效毛收入=80X12X30000X90%X(1—0.2)+100X30000X6%+1000X12X100X100%=2211.60(万元)
2.年运营费用估算
(1)年维修费
根据x X市的规定和估价对象的建筑结构，估价对象的年维修费确定为房屋重置价格的2%，估价对象的重置价格为1500元/㎡(确定依据及过程略)，故：
年维修费=1500X38000X2%=114.00(万元)
(2)年管理费
年管理费按年租金的3%计，故：
年管理费=2211.6X3%=66.35(万元)
(3)年保险费
估价对象的保险费按房屋重置价的0.3%计，故：
年保险费=1500X38000X0.3%=17.10(万元)
(4)年房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加
根据有关规定，房产税为房产租金收入的12%，营业税、城市维护建设税和教育费附加为租金收入的5.5%，则：
年房产税和两税一费=2211.6X(12%+5.5%)=387.03(万元)
(5)年土地使用税
根据X X市的有关规定，土地使用税不得减免，估价对象的土地使用税为每平方米土地面积5元，故：
年土地使用税=5X5000=2.50(万元)
(6)年运营费用合计
年运营费用=114.00+66.35+17.10+387.03+2..50=586.98(万元)
3.年净收益估算
年净收益=年有效毛收入—年运营费用=2211.60—586.98=1624.62(万元)
4.确定适当的报酬率
通过市场调查，采用市场提取法，确定本类房地产(含地下车库)的综合报酬率为7.5%(具体过程略)。
5.计算收益价格
预测年净收益保持不变，选用有限年期的收益法公式。
自估价时点至土地使用权终止日期2041年10月9日，土地使用权剩余年期为37年，短于房屋尚可使用年限，故确定收益年限为37年，则：
故运用收益法的估价结果为20170.26万元。
(二)市场法估价测算过程
1.可比实例的选取，
估价人员通过市场调查，按照用途、结构、地段等级等相同或相似，成交日期与估价时点相近，成交价格为正常价格或可修正为正常价格的要求，选取了A、B、C三个可比实例具体情况见下表(房地产状况中的区域因素、个别因素详细情况比较略)。
2.比较修正过程
(1)交易情况修正
由于实例B、C的交易方式为拍卖、招标，故较正常价格偏高，估计分别偏高2%和1
%，故实例A、B、C的交易情况修正系数分别为100/100，100/102，100/101。
(2)交易日期修正：
根据估价人员分析得知，从2003年12月以来，该类房地产的价格自2003年12月起平均每月上涨0.5%，故实例A、B、C的交易日期修正系数分别为：105/100，104/100，103/100。
(3)区域因素修正
估价人员经过认真调查、分析，并对实例A、B、C目前的区域因素状况和估价对象目前的区域因素状况进行了比较，确定区域因素修正系数分别为1凹/99，100/101，100/100。
(4)个别因素修正
估价人员经过逐项认真调查、分析，确定实例A的个别因素状况比估价对象差2%，实例B的个别因素状况比估价对象好1%，实例C的个别因素状况比估价对象差1%(具体分析判断过程略)，故： 实例A、B、C的个别因素修正系数分别为100/98，100/101，100/99。
3.求取比准价格
实例A：
6300X(100/100)X(105/100)X(100/99)X(100/98)=6818(元/m2)
476
实例B：
6750x(100/102)X(104/100)X(100/101)X(100/101)=6747(元/㎡)
实例C：
6760X(100/101)X(103/100)X(100/100)X(100/99)=6963(元/㎡)
由于三个实例与估价对象的类似程度非常接近，故取三者的简单算术平均数作为估价对象的单位比准价格：
单位比准价格=6818+6747+6963=6843(元/㎡)
故运用市场法的估价结果为：
比准价格=6843X30000=20529.00(万元)
责任编辑：xiaohan
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