九，估价方法
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际情况，对超市和在建写字楼分别估价。因商业房地产的交易实例较多，对超市采用比较法进行估价，对在建写字楼采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值因市场的写字楼出租经营比较多，采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本，税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
十，估价结果
经过科学，客观，严密的估价计算，本报告确认估价对象的价值为17096万元（大写人民币壹亿柒仟零玖拾陆万元整），其中超市的总价值为7355万元（大写人民币柒仟叁佰伍拾伍万元整），单价为每平方米建筑面积9430元，在建写字楼的总价值9741万元（大写人民币玖仟柒佰肆拾壹万元整）。
十一，估价人员（略）
十二，估价作业日期
2001年6月30日至2001年７月5日。
十三，估价报告的有效期（略）
××置业公司部分房地产估价技术报告
一、估价对象状况分析
置业公司兼并集团内工厂所得的房地产总地面积12000平方米，其中建筑物为主厂房一栋，建于1980年，钢筋混凝土框架结构，共４层，层高3.8米，建筑面积7800平方米。其余建筑物为仓库、职工宿舍、零售批发商店、门卫各一栋，均为砖混结构，建筑面积分别为4200，3800，430，120平方米。××置业公司根据当地市场情况，经上级集团公司批准，对估价对象房地产进行用途改造，将主体厂房改造为超市，目前已投入使用。拆除了其余建筑物，利用腾出的场地建造一幢建筑面积18000平方米的写字楼（实物情况略），拟对外出租经营。目前写字楼主体完工，正在进行设备安装和内外装修，预计一年后投入使用。
估价对象位于该市商业中心边缘，客流量大，道路通达状况好，公交线路多，市政设施齐全，适用于商业和写字楼经营，置业公司进行用途改造后，商业价值可获得大幅度提高。
二、市场背景分析（略）
三、最高最佳使用分析（略）
四、估价方法选用
根据估价对象的特点和该市房地产市场的实际情况，本报告对估价对象采用不同的估价方法。对超市部分采用比较法进行估价；，对写字楼部分采用假设开发法进行估价，其中对开发完成后的价值采用收益法估价，然后测算未来的正常开发成本，税费和利润等，予以扣除，以此评估出在建写字楼的价值。
五、估价测算过程
（一）超市的估价
选取的三宗类似的房地产交易资料如下（交易情况与房地产状况的详细分析略）：
|
可比实例 |
Ａ |
Ｂ |
Ｃ |
|
成交价格 |
人民币9300元／平方米 |
人民币6300元／平方米 |
1350美元／平方米 |
|
成交面积 |
6900平方米 |
2400平方米 |
8600平方米 |
|
成交日期 |
2001年5月30日 |
2001年6月23日 |
2000年12月28日 |
|
交易情况 |
拍卖 |
正常 |
正常 |
|
房地产状况 |
0% |
-25% |
+10% |
注：表内面积均为建筑面积
根据可比实例，搜集的其它相关资料有：该市商业房地产近三年来以人民币为基准的价格变动 率为平均每月比上月上涨0.5%，预计今后一年内仍可保持此趋势。2000年12月25日美元与人民币的汇价为１：8.3，2001年６月30日为１：8.27。
１，比准价格Ａ
＝9300×100/100×（1+0.5%）×100/100
=9347（人民币元／平方米）
2，比准价格B
＝6300×100/100×（1＋50.%）
＝8484（人民币元/平方米）
3，比准价格C
＝1350×8.27×100/100（1＋0.5%）×100/100
＝10458（人民币元/平方米）
式中可比实例Ｃ因地域较好，根据以往经验增加１０个分值。
４，估价结果：根据上述可比实例的修正，采用简单算术平均，得出估价对象的单价
＝（9347+8484+10458）/3＝9430（元/平方米）
总价＝9430×7800＝7355（万元）
（二）在建写字楼的估价
１，首先测算该写字楼开发后的价值
根据设计，估价对象建成后可对外出租经营的建筑面积为13500平方米。因尚未发生实际收益，估价人员调查收集了相邻等规模同档次写字楼光辉大厦的经营资料作为计算依据。光辉大厦的租金标准为可租建筑面积每平方米每天1.2美元，空置率为２０％，运营费用占有效毛收入的55%。
年有效毛收入＝13500×300天×1.2×8.27×（1－20%）＝3215（万元）
年运营费用＝3215×55%＝1768（万元）
净收益＝有效毛收入－运营费用
收益年期取50年
资本化率取光辉大厦的投资收益率10.12%
根据该市写字楼经营近年来比较平稳的情况，按净收益和资本化率、保持稳定的趋势考虑，代入下列公式计算：
V＝
＝14183（万元）
式中 Ｖ―――房地产价值
Ａ―――年净收益率
Ｒ―――资本化率
Ｎ―――收益年期
根据上述分析测算，估价对象可经营使用状态的比准价格为14183万元人民币
责任编辑：sealion1986
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