对于第二种处理方式，笔者认为主要是针对房地产权利人为企业的情况。因为要想在净收益中扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销，就必须知道建筑成本和土地取得费用的原始帐面价值，而估价对象使用者绝大多数是个体户，且房屋已经使用了几十年，根本没有原始帐面价值记载。
可见，估价规范中的两种处理方式都不能很好适合旧里小店铺评估。笔者经分析认为，《房地产估价规范》中规定的方法是有假定前提条件的，即假定建筑物在超过了其耐用年限后不具有使用价值，只剩下残值，应该拆除。事实上并非如此，一方面，在获取经营收益的心理驱使下，居民不会任其房屋破旧倒塌而不去加固修补，只要土地使用权尚未到期，房主会不断增加房屋的修缮费用，以维持正常的经营活动，必要时甚至对建筑物进行翻建；另一方面，有些房屋由于建造材料优良、建筑工艺好和建筑质量高，其实际耐用年限远大于规定耐用年限。因此，房屋的实际收益年限必然大于等于土地剩余使用年限。基于此新的假设，笔者认为，利用收益法公式仍然可以实现对旧里小店铺的评估，但是需要修改房屋维修费的内涵及计算方法。一般情况下，收益法中维修费的计算按建筑物重置价的百分比求取，例如2%左右，但对于旧里小店铺而言，随着其耐用年限的邻近，已经不是简单的日常维修，还要对建筑物结构进行加固、修缮。为了区别于一般的维修费，笔者称此笔费用为加固修缮费，其值远大于正常的维修费标准。加固修缮费要根据造价知识和实地调查数据合理确定，是评估的关键所在。评估方法步骤如下：
1．求租金毛收入
2．出租成本中，除了保险费、税金外，将维修费改为加固修缮 费。加固修缮费用标准由有经验的造价工程师参考实地调查资料获得。公式中的加固修缮费是各年平均加固修缮费用。
3．划拨土地的，收益年限取商业土地出让最高年限40年。出让 土地的，取土地使用权剩余年限。
4．采用安全利率加风险调整值法确定还原率。
5．运用有限年收益还原法公式计算房地产价格。或者，先用标准收益法计算收益价格，再扣减一次性翻建费用的折现。
三、评估方法应用举例
评估对象为市中心区某拆迁基地一典型的旧里临街店铺，私房有房地产权证，土地剩余年限35年，建筑面积20平米。运用收益法评估其市场价格。
1、 计算公式： V＝a/r[1－1/（1＋r）n]
其中：V：房地产价格
a：纯收益
r：收益还原利率（根据银行1年期固定资产贷款利率1.98%加上分险调整系数6.02，取8％）
n:剩余使用年限
据调查，评估对象类似房地产平均日租金3.5元/日.平方米。
2、年总收入
出租率90％，则年总收入：
＝3.5×20×365×90％
＝22995（元）
3.年成本计算
营业税金及其附加为年收入的5.565%：
＝22995×5.565％＝1279.67（元）
房产税（房产税为年租金收入的12％）：
=22995×12％＝2759.4（元）
建筑物年平均加固修缮费用：
根据现场调查并根据造价知识，确定建筑物年平均加固修缮费用为35元/平米，
35×20=700（元）
建筑物保险费(建筑物重置价格的0.15%，建筑物重置单价取650)
650×20×0.15%=19.5元
总成本合计：
1279.67+2759.4+700+19.5=4758.57（元）
4、年纯收益
年纯收益=年收入-年成本
＝22995-4758.57=18236.43（元）
5、房地产总价（N=35）
V＝a/r[1－1/（1＋r）n]
＝18236.43/8%×[1－1/（1＋8％）50]
＝212454.4（元）
合单价：212454.4/20≈10623（元/平米）
四、结论
用本文提出的改进收益还原法来评估旧里店铺，考虑了估价对象的实际情况和特殊性，通过年平均加固修缮费用概念的引入，解决了房屋收益年限的确定问题，能够用来进行旧里临街店铺的市场性评估和拆迁补偿价值评估，尤其当缺乏类似市场交易案例而不能应用市场比较法时，此方法可以起到主要作用。
在应用此方法评估时，要注意该方法的假设条件，即评估对象必须是可以加固修缮的。如果评估对象建筑质量差、保养不好，或者由于附近建设项目震动造成的结构破损或地基倾斜，则不满足此方法的假设条件，不能应用此方法评估。
此方法中，如何更加准确地确定加固修缮费用是评估的关键，可以进一步研究探讨。
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