一、问题的提出
小店铺具有不同于普通商用物业的特点：建筑面积小、地段区位敏感、经营灵活、个体赢利能力差异大、类似成交案例少等。估价师在评估旧里小店铺时经常遇到这样一种情况：想采用市场比较法却找不到合适的可比案例；想采用收益还原法，却发现估价对象建造年代久远，甚至是解放前建造的居民住宅，按照现行的估价规范，无法确定其收益年限。尤其是在拆迁评估工作中更是如此。按照《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》的要求，在应用市场比较法时，应在相同或者相似区域收集三个以上成交时间不超过六个月的市场交易实例。但实际上，小店铺多数出租，买卖成交案例很少，符合条件的案例则更少；若是采用收益法评估，虽然类似租赁案例较多，但房屋年龄已经超过了耐用年限，房地产的剩余收益年限难以确定。例如，有的房屋建于五六十年代甚至更早，已经过了40年的耐用期限，剩余年限为零年，可是房屋还可以继续使用，创造收益。
二、评估方法探讨
根据《上海市城市房屋拆迁评估技术规范（试行）》，城市房屋拆迁评估的价值定义是“无权利负担的公开市场价值”。因此，理论上宜采用市场比较法、收益法评估。
市场比较法中，足够数量和条件的成交可比案例是此方法能够使用的必要前提条件。评估过程依照估价规范中的一般的做法，这里不再阐述。
除了市场比较法，收益法应该为小店铺的首选方法。由于旧里店铺有充足的租赁案例，为收益法的使用提供了前提条件。但是在具体应用时，还要具体情况具体分析。
按照国家质量技术监督局和中华人民共和国建设部1999年联合颁布实施的《房地产估价规范》的对收益法的规定，对于土地与建筑物合一的估价对象，当建筑物（剩余）耐用年限长于或等于土地使用权（剩余）年限时，应根据土地使用权（剩余）年限来确定未来可获收益的年限，选用对应的有限年收益法计算公式，净收益中不应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。当建筑物（剩余）耐用年限短于土地使用权（剩余）年限时，可采用下列两种方式之一处理：
1、先根据建筑物（剩余）耐用年限运用有限年收益法计算，再加上土地使用权（剩余）年限超出建筑物（剩余）耐用年限的土地使用权有限年价值的折现。
土地使用权剩余年限
建筑物剩余年限
土地使用权剩余年限超出部分，土地使用权剩余年限超出部分=土地使用权剩余年限-建筑物剩余年限
房地产价格=建筑物剩余年限中房地收益还原+O’点土地价值折现到O点价值
2、将未来可获收益的年限设想为无限年，选用无限年的收益计算公式，净收益中应扣除建筑物折旧和土地取得费用的摊销。
对于旧里临街店铺，无论土地使用权是划拨还是出让的，一般不会出现建筑物剩余耐用年限大于土地使用权剩余年限的情况。因此，我们着重分析建筑物剩余耐用年限小于土地使用权剩余年限的情况。
先分析上述两种处理方式的第一种：房地产价格由两部分组成：
OO’时段内房地产纯收益的还原+ O’点土地价值折现到O点价值
其中，房地产纯收益可以根据租金资料扣除相应的费用获得。还原率可以采用安全利率加风险调整值法确定。O’点土地价值确定需要预测方法。预测结果准确与否，则要看OO’时段的长短，若在一两年之内，预测结果应比较准确，但实际上，旧里房屋虽然破旧，有些甚至超过了规定耐用年限，但是经过加固、翻修后仍继续使用的随处可见，这就给估价师如何预测O’点土地价值带来了很大的难度，预测多年、十几年甚至几十年后的土地价格是不现实的。
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