2．7．6 城市房屋拆迁补偿估价
城市房屋拆迁补偿估价，主要依据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称“条例”）和《城市房屋拆迁估价指导意见》（以下简称“意见”），《条例》最突出的两点是，其一：明确规定被拆迁人“是指被拆迁房屋的所有人。”其二：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。”
新《条例》规定以市场评估价格确定货币补偿金额，充分体现社会主义市场经济等价交换的原则，在一定程度上保护了被拆迁房屋所有权人的权益。
2．7．6．1 城市房屋拆迁补偿估价对象
估价人员在从事拆迁补偿估价时，要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质，估价结果才会客观公正。
关于拆迁补偿估价，特别需要指出的是在集体土地上进行开发建设的集体土地及地上房屋的估价。应先行办理征用土地，将集体土地国有化，然后再进行房屋拆迁与补偿。这样既符合《土地管理法》规定，又不违反新的《城市房屋拆迁管理条例》。
拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。针对不同估价对象应注意以下几点：
（1）依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，可视为提前收回处理，在估价中应包括土地使用权的补偿估价，根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
（2）依法以划拨方式取得的土地使用权，在估价中不应包括出让金部分，只含该宗地基础设施配套建设费和土地开发及其它费用。如果当地政府另有规定的，可从其规定。
（3）取得所有权的房屋及构筑物，估价应从占有、使用、收益、处分四方面综合认定其合法性，不能仅仅依据估价时点的用途估价。
（4）“拆除违章建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿；”故不在估价范围之内。“拆除来超过批准期限的临时建筑，应当给予适当补偿，”估价时应按照使用期限的残存价值参考剩余期限给予估价。
（5）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积认定有特别规定的，服从其规定；拆迁人与被拆迁人对被拆迁房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。
对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。
（6）对于房地产拆迁补偿估价，凡属被拆迁人合法拥有的房屋内外不可移动的设备及其附属物等，都不可遗漏。设备含水、电、暖、卫、气、通讯等设施；附属物含树木、绿地、道路、院墙、门楼等其他构筑物。
2．7．6．2 城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法
《条例》规定：“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。具体办法由省、自治区、直辖市人民政府制定。”
根据建设部印发的《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十六条“拆迁估价一般应当采用市场比较法。不具备采用市场比较法条件的，可以采用其它估价方法，并在估价报告中充分说明原因”。拆迁评估应根据拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定拆迁补偿价格。因此，拆迁估价应优先选用能够反映市场价格、模拟市场交易过程、体现客观价格的市场法。
如在一些房地产市场尚不够发育的地区，就难以采用市场法估价，即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不太实用。对于特殊用途的被拆迁对象，如学校、幼儿园、军事等公益用房，或被拆迁房屋周边房地产市场不完善，不具备采用市场法条件的房地产，可采用其他方法进行评估。由于拆迁估价目的的特殊性。尽量避免使用收益法、假设开发法，可采用成本法对估价对象的拆迁补偿价值进行评估。
在拆迁补偿估价中，各省、市结合本地实际情况，以估价原则、估价方法理论为基础，制定了各自的具体办法，估价人员在当地进行城市房屋拆迁补偿估价时应执行当地政府制定的估价标准。 市、县人民政府或者其授权的部门应当根据当地房地产市场交易价格，至少每年定期公布一次不同区域、不同用途、不同建筑结构的各类房屋的房地产市场价格（《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十三条）。
拆迁估价应当参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行（《城市房屋拆迁补偿估价指导意见》第十四条）。
针对一些建设项目的特殊性，地方政府也往往制定相应的规定，估价人员在估价时必须遵从。
2．7．6．3 城市房屋拆迁补偿估价实践中应注意的几个问题
在拆迁补偿估价实践中，应特别注意以下几个问题：
（1）拆迁估价委托人必须合法
“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”
“拆迁房屋的单位取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。”
（2）拆迁估价对象必须合法
1）“拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。”即估价对象应为拆迁许可证确定的拆迁范围内的土地和房屋。
2）“拆迁范围确定后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：
（A）新建、扩建、改建房屋；
（B）改变房屋和土地用途；
（C）租赁房屋；
违反上述规定者，则应视为估价对象不合法。
（3）拆迁补偿估价的“价值标准”、“估价目的”和“估价时点”
A价值标准：为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
B估价目的：根据《城市房屋拆迁管理办法》第十一条规定，拆迁估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。”
C估价时点：一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。
（4）拆迁补偿估价价格内涵
根据《意见》第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包括搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、安置补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产停业的补偿费，按照省、自治区、直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以通过委托评估确定。
（5）几种特殊产别房屋的估价
A拆迁估价对象为代管产，估价时应将现状拍照或摄像存档，并办理证据保全。
B迁估价中涉及军产、港澳台产、涉外产、宗教、寺庙、文物古迹等应将估价对象拍照或摄像存档，并依照有关法律法规的规定办理。
2．7．6．4 拆迁估价的工作方式
（1）拆迁估价前的准备工作
拆迁评估是城市房屋拆迁工作的中心环节之一，评估是否公正、评估结果是否准确直接影响拆迁当事人的合法权益，进而影响拆迁工作进程。由于拆迁补偿评估政策性强、涉及面广、影响大，因而对估价人员的政策水平、综合评估及处理复杂评估事务的能力要求较高。估价人员在从事拆迁评估时，必须熟悉掌握国家相关法律、法规、政策以及当地政府的有关规定，准确界定拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出易于被委托方及其它相关利益主体所接受的评估结果。在评估工作过程中，评估人员作为最早直接接触被拆迁入的机构，协调好地方及被拆迁人的关系是后续拆迁及开发建设工作的基础；营造安定、和平、顺利的局面是评估人员义不容辞的责任。
拆迁评估涉及千家万户居民的切身利益，也是他们生活模式出现重要变化的开始，因此要充分理解被拆迁者的心理状态，严格把握政策和评估技术标准，以热情、诚恳、细致、周密的工作作风，保持原有安定、平稳的局面。评估过程中要针对不同的客户有针对性地采取不同的措施、策略，才能保证工作的顺利进行。热情服务、严禁与被拆迁人发生冲突、解释工作有理有据、维护拆迁人与被拆迁人的合法利益。
（2）入户调查
估价人员对被拆迁房屋进行入户调查，对事先收集的有关被拆迁房屋的坐落、四至、面积、用途、产权等资料进行实地核实，同时亲临现场感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，详细查勘被拆迁房屋的房屋坐落、区位、门牌号等房屋的坐落；被拆迁房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况；被拆迁房屋的建筑形式、建筑结构、建成年代、装修情况、设备情况、使用状况、建筑面积等被拆迁房屋的实物形态，做好实地查勘记录，拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的影像资料。
根据不同的建筑形式制定相应的调查表格，调查相应的内容。
A．被拆迁房屋为平房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：
·房屋坐落、区位、门牌号、房屋栋号等房屋的坐落；
·房屋的产权人、房屋产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况；
·房屋朝向、间数、建成年代、屋面、屋架、墙身、门窗、顶棚、地面等房屋的结构情况；
·房屋装修：门套、窗套、墙裙、灯槽、窗帘盒、挂镜线、隔断、石材贴面等装修情况；
·卫生间设备、厨房设备、暖气、水池、渗井、上下水管、化粪池等设备情况；
·门楼、院墙、院地、简易棚、回水井、防盗门等附属物情况；
·树木种类、直径等树木情况；
·其它需要记录的项目。
B．被拆迁房屋为楼房，需要分别记录房屋的结构、装修、设备等情况并拍摄照片，记录的内容包括：
·房屋坐落、区位、门牌号等被拆迁房屋的具体位置，并拍摄照片，以便区分不同的被拆迁人；
·产权人、产别、产权证号、用途、面积等被拆迁房屋的权属状况；
·结构形式，多层砖混结构、框架、高层剪力墙、钢结构等结构形式；
·房屋层高、建成年代等综合资料；
·粘土砖、空心砖、砌块、外挂板等墙体类型；
·暖气、中央空调、煤气、抗震加固等设备、装修等情况；
·其他需要记录的项目。
C．被拆迁房屋为厂房或其它的房屋时，参照平房、楼房的项目进行现场勘察记录。
拍摄影像资料：是指在实地踏勘时，用摄像机或照相机对被拆迁房屋外观和内部状况的不同部位（如房屋外立面、房屋入户门、客厅、卧室、卫生间、楼梯间、厨房等）进行拍摄，作为分户评估报告的附件。
现场勘察后，要由被拆迁入或其委托人签字，确认其调查内容的真实性及完善性。
（3）室内作业，出具估价报告
现场调查完成后，整理资料按照房地产估价规范、选取合适的估价方法（或地方制定的拆迁估价办法），对拆迁补偿价进行估价，编制总体拆迁估价报告，并出具分户的拆迁估价报告。估价机构应当将分户的初步估价结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见。
公示期满后，估价机构应当向委托人提供委托范围内被拆迁房屋的整体估价报告和分户估价报告。委托人应当向被拆迁人转交分户估价报告（《指导意见》第十八条）。
（4）现场答疑
拆迁期间估价人员应当向被拆迁人及委托人解释拆迁估价的依据、原则、程序、方法、参数选取和估价结果产生的过程。
责任编辑：xiaohan
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