2．7 征地和城市房屋拆迁补偿估价
2．7．1 征地和房屋拆迁补偿估价的特点
征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。
城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。
征地估价应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其它有关规定进行。
城市房屋拆迁估价应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》及当地制定的实施细则和《城市房屋拆迁估价指导意见》进行。
征地和城市房屋拆迁补偿估价，是政策性、群众性很强的一项估价工作。除国家以法律、规章的形式制定的有关规定外，各个城市均制定有实施细则，详细规定了补偿的范围、补偿标准、补偿方式等。估价师在从事此类估价时，要牢牢掌握国家相关法律、法规和政策以及当地政府的有关规定，更要准确界定被拆迁房屋及其所占土地的权益性质，才能做出被各方当事人所接受的估价结果。这就要求每位估价师不但要深刻领会、严格执行国家和地方相关法规，更要具备娴熟的估价技巧和良好的职业道德。
随着2004年《宪法》修正案的通过，国家将对土地管理法进行相应的修订，有关征地补偿的规定也会做出相应的调整，估价师应关注这些规定的调整，及时学习新的法律法规，并按新规定进行估价。
2．7．2 征地和房屋拆迁补偿估价的分类
根据《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。根据原始土地的性质及征用、规划用途，征地和房屋拆迁补偿估价可分以下三种情况：
（1）征用城市规划区内集体所有土地的补偿估价，是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用集体所有土地的补偿价格进行的评估。
征地估价应根据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
（2）征用城市规划区内集体所有土地上房屋及附着物的拆迁补偿估价，是征用集体土地时对被拆迁房屋及附着物货币补偿价格的评估。
拆迁集体所有土地上的房屋的补偿估价应根据《中华人民共和国土地管理法》，参照《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及当地政府制定的的拆迁管理及拆迁评估的实施细则，有些地区还专门制定了集体土地房屋（或宅基地）的拆迁估价办法。
（3）城市房屋拆迁估价，是指为确定城市国有土地上被拆迁房屋及附着物（土地和房屋或房屋）货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素对其房地产市场价格进行的评估。
城市房屋拆迁估价应根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋拆迁管理条例》、《城市房屋拆迁估价指导意见》以及当地政府制定的拆迁管理及拆迁评估的实施细则。
2．7．3 征地和房屋拆迁补偿估价使用的法律法规及文件
（1）《中华人民共和国城市房地产管理法》
（2）《中华人民共和国土地管理法》
（3）《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）
（4）《中华人民共和国土地管理法实施条例》
（5）建设部关于贯彻《城市房屋拆迁管理条例》的通知（建住房[2001]16l号文）
（6）建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知（建住房[2003]234号文）；
（7）各省、自治区、直辖市依据以上法律法规制定的相关地方法规规定。
2．7．4 征地补偿估价
2．7．4．1 征地补偿估价对象
“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”；“国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。（《土地管理法》第四十三条）。
在集体所有的农业用地中，依使用情况可分为：宅基地、菜地、粮田地、鱼塘地、藕塘地、果园地、苗圃地、苇塘地、砂石地、林地、积肥场地、场院地、牧场地、草原地等。农地地上附着物包括：房屋、农田基础设施、树木、青苗、坟墓等。
集体所有的农业用地及其地上附着物为征地补偿估价对象。
2．7．4．2 征地补偿估价的内容与标准
《土地管理法》第四十七条对征地估价内容及补偿标准作了明确的规定，“征用土地的，按照被征用土地的原用途给予补偿。”
（1）土地补偿费：
“征用耕地的土地补偿费，为该耕地被征用前三年平均年产值的六至十倍。”
（2）征用耕地的安置补助费：
“征用耕地的安置补助费，按照需要安置的农业人口数量计算。需要安置的农业人口数，按照被征用的耕地数量除以征地前被征用单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的 安置补偿费标准，为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍。但是每公顷被征用耕地的安置补偿费，最高不得超过被征用前三年平均年产值的15倍。”
（3）青苗补偿费：
青苗补偿费标准“由省、自治区、直辖市规定。”
（4）地上附着物补偿费：
地上附着物包括农田基础设施、树木、坟墓等，其标准“由省、自治区、直辖市规定。”
2．7．4．3 《土地管理法》关于征地拆迁补偿估价的其它规定
（1）“征用其它土地的土地补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参照征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。”（第四十七条）
（2）“依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有的生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准，可以增加安置补助费。但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前3年平均年产值的30倍。”（第四十七条）
（3）“国务院根据社会、经济发展水平，在特殊情况下，可以提高征用耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。”（第四十七条）
（4）“征用补偿安置方案确定后，有关地方人民政府应当公告，并听取被征地的农村集体经济组织和农民的意见。”（第四十八条）
2．7．5 拆迁集体所有土地上的房屋补偿估价
征地房屋拆迁补偿费估价标准基本同城市房屋拆迁补偿标准。但集体土地上的房屋，其产权管理各地区不尽相同也不甚完善，在评估过程中要根据实际情况分别处理，重点考虑以下几点：
2．7．5．1 宅基地的确定
宅基地及正式房屋的确定，对于集体土地上的宅基地面积，其管理标准各地不统一：①每户有测量准确的宅基地证，同时有正式房屋的建房批示；②每户有测量准确的宅基地证，但没有房产证，也没有正式房屋的建房批示；③每户既没有测量准确的宅基地证，没有房产证，也没有正式房屋的建房批示。
基于以上情况，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当由乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
2．7．5．2 拆迁房屋使用性质的认定 根据《国务院批转国家土地管理局关于加强农村宅基地管理工作请示的通知》：严格宅基用地审批手续，实行公开办事制度。各地应根据实际情况对农村建房的对象、条件、用地标准、审批手续作出明细规定。要建立严格的申请、审核、批准和验收制度。凡是要求建房的，事先必须向所在的乡（镇）政府或县（市）土地管理部门提出用地申请。经审核，对符合申请宅基地兴建自用住宅的，由土地管理部门确定宅基地使用权，丈量用地面积，并依法批准后，方可动工。竣工后，由土地管理部门负责组织验收。对不合理分户超前建房、不符合法定结婚年龄和非农业户口的，不批准宅基用地；对现有住宅有出租、出卖或改为经营场所的，除不再批准新的宅基地外，还应按其实际占用土地面积，从经营之日起，核收土地使用费；原集体土地上农民宅基地上的房屋，拆迁补偿计算按照住宅房屋的评估标准来评估。如房屋为营业用房的根据经营用途、营业面积等因素，按照当地政府确定的标准及补偿条件给予一定的营业补偿。
2．7．5．3 被拆房屋补偿对象的认定
个人还是集体。对于集体用房，要明确其土地的补偿费是否在征地时已经给予了考虑。
责任编辑：xiaohan
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