来源：优易学  2011-4-17 16:29:03   【优易学：中国教育考试门户网】   资料下载   建筑书店

　　2．餐饮、康乐、商业等其他用房的收入
　　(1)餐饮自营部分
　　估价对象中共有餐厅六个，共可容纳700多人同时就餐，加宴会厅等约容纳1200人。概况如表2－25：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　餐饮部分概况　　　　表2－25

序号	名称	位置	面积(㎡)	规模(就餐人数)
1	××食苑	地下一层	1023	150人
2	××厅	饭店二层	720	100人(3个包间)
3	××轩	饭店二层		150人(散座80人，包间7个)
4	多功能宴会厅	饭店二层	1056	可容纳100－400人
5	鱼翅捞饭	饭店三层	180	90人(7个包间)
6	××西餐厅	饭店三层	753	120人
7	××馆	饭店三层	380	110人
8	广场吧	饭店三层	2500	可容纳300－400人
	小计		6612	1200人

　　　　　　　　　　　　　　康乐中心等自营用房概况　　　　表2－26

序号	名称	位置	用途	规模(㎡)
1	康乐中心	五层	游泳池、网球场、健身房、美容美发、棋牌室	l653
2	会议厅	三层	共6个，可容纳9～70人各种会议	700
3	商品部	一层	工艺、纪念及日用品	100
小计				2453

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　康乐中心价目　　　　表2-27

序号	项目	规模	价目
1	游泳／健身	25m／100㎡	住店客人免费
2	桌球	4台	95元／小时
3	游戏室	3间	125元／小时
4	KTV包房	3间	150～300／小时
5	网球场	800㎡	70～90元／小时
6	桑拿	2间	50元／小时
7	按摩	100㎡	120～200元／小时
8	美容美发	100㎡	50～600／人次
9	会议厅	45～200㎡	500～2000元／半天

　　估价人员对以上康乐中心等设施用房的经营状况进行了实地调查，了解了近年该饭店的财务报表，对照当地市场类似物业水平，康乐中心等的收入约为客房收入的10％左右，确定其年总收益为：900．00万元。
　　（3）出租部分
　　　　　　　　　　　　　　　　　出租部分用房情况　　　　表2－28

序号	名称	位置	用途	出租规模(㎡)
l	桑拿中心	Bl	洗浴、桑拿	195
2	××夜总会	B1	卡拉OK	860
3	保龄球馆	Bl	8道	726
4	××旅行社	一层	代办票务	20
5	××制衣	一层	服装店	440
6	××夜总会	二层	卡拉OK、跳舞	980
7	××斋	三层	古董、玉器服装、日常用品、旅游商品等	225
8	××行	三层	首饰	130
小计				3576

　　根据有关租赁合同，均为短期租赁合同，平均使用面积日租金地下一层13－16元，一层20～25元，二层18～22元，三层为15～18元，租约期3～5年，租约期内年总租金约为950万元，折合可出租面积平均日租金9．?元，有效日租金7．3元。该总租金已为有效毛租金收入，已包含使用面积与可出租面积的比例0．82，考虑平均出租率、租金损失、装修免租期损失等约为92％，有效毛收入率为75％。
　　这个租金水平较为稳定，符合市场水平，预测未来收入保持该水平不变，则租约期内外统一考虑有效租金收入为每年950．00万元。
　　(4)停车场
　　××饭店有地上、地下两个停车场。其中，地下车库建筑面积为2368㎡，有88个车位；地上车库建筑面积为1261㎡，有24个车位。若按小时计费，5元／小时，每天按12小时营业时间、节假日停车率90％，平日50％，平均66％。则停车场总收益为：
　　5×12×365×(88＋24)×66％＝161．88万元≈162．00万元
　　(5)地上地下共有附属及设备
　　用房5863．34㎡，是属于应由估价对象的收益性商业用房分摊的面积，虽然没有直接收入，但间接从其他商业用房的收益中获得收益。总附属及设备用房占总建　筑面积的比例为11．73％，属正常比例。
　　(6)餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计
　　餐饮、康乐、商业等其他用房的年收入合计为5801．88万元。
　　4160．00＋900．00＋950．00＋162．00＝6172．00万元

责任编辑：xiaohan

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