四、最高最佳使用分析
房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：
1．法律上的许可性(规划及相关政策法规许可)。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。
2．技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。
3．经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。
4．价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。
5．土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。
6．与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。
7．可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。
根据上述标准判定，估价对象从设计及使用情况看，作为旅游酒店物业的现状用途应为土地最高最佳使用途径。
五、估价方法选用
估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地勘查、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，因估价对象为收益 性房 地产，则选用收益法作为一种估价方法，又由于饭店类房地产买卖案例极少，难于选择市场法，故选用成本法为另一种方法对估价对象的整体价值进行估价，作为抵押房地产评估运用成本法也是谨慎角度的一种体现。
收益法是预测估价对象未来各期的净收益，选择适当的报酬率(折现率)将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后扣除折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。
将两种估价方法的估算结果分析综合后，得出最终估价值。
六、估价测算过程
(一)采用收益法估价整体价格
估价对象为集客房、会议中心、餐饮、康乐中心、娱乐及配套设施为一体的旅游综合性、收益性物业，根据《房地产估价规范》的要求，应首选收益法估价。依据委托人提供的资料，估价人员对不同用途的物业进行逐一测算。
运用收益法(报酬资本化法)的技术路线和步骤是：搜集与验证有关租金、营业收入和营业费用等的市场客观水平资料，加以分析判断；预测未来各期的潜在毛收入；考虑客观空置率等后估算有效毛收入；估算正常运营费用；预测净收益；选择适当的报酬率(折现率)；运用适宜的收益法计算公式，计算估价对象的收益价格。经调查认为，估价对象近9年来，营业收入不断增加，尤其2001－2002年稳定在一定水平，符合该地区市场情况，预计今后各年到2008年前后还会有所增加，之后可能又略有下降，另外从抵押价值评估角度，本次估价按现市场的收益水平在未来基本保持不变考虑。
1．客房部分收入
估价对象共有客房396间，其中套房共21间，包括大套10间、小套6间，顶级套房5间；标准客房375间，以上客房均按不同风格进行了适合其使用用途的装修。
估价人员调查了估价对象的实际情况以及周边类似档次物业的市场情况，类似物业的市场租金见表2－23。
类似物业的市场租金 表2-23
|
间日租金
名称 |
豪华套房(元) |
行政套房(元) |
标准房(元) | |||
|
淡季 |
旺季 |
淡季 |
旺季 |
淡季 |
旺季 | |
|
××饭店 |
1500 |
2190 |
1300 |
l560 |
660 |
880 |
|
××大酒店 |
1640 |
1920 |
980 |
l200 |
600 |
800 |
|
××饭店 |
1900 |
2300 |
1380 |
l740 |
820 |
960 |
|
日租金
名称 |
大套顶级套房(元) |
小行政套房(元) |
标准行政标准间(元) | |||
|
淡季 |
旺季 |
淡季 |
旺季 |
淡季 |
旺季 | |
|
估价对象平均 |
1650 |
2500 |
1160 |
1500 |
760 |
900 |
|
年平均 |
2200 |
|
l400 |
|
865 |
|
责任编辑：xiaohan
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