4．2房地产估价报告的构成要素
经过多年的估价实践，房地产估价报告已经成为比较规范的文件，《规范》中对估价报告应包括的内容做了一般性的规定。这些应记载的事项在估价报告中都不可缺少，否则，不仅估价报告不完整，更重要的是会失去估价报告的效力。
依据《规范》8．0．2条，估价报告应包括下列部分：
(1)封面；
(2)目录；
(3)致委托人函；
(4)估价师声明；
(5)估价的假设和限制条件；
(6)估价结果报告；
(7)估价技术报告；
(8)附件。
除附件部分为与本次估价相关的图纸、照片、有关证明等技术文件资料外，其余各部分均构成了估价报告写作的有机整体。
4．2．1封面
房地产估价报告的封面除了写有估价项目的名称，一般还应包括委托人、估价机构、估价人员、估价作业日期及估价报告编号。这里所讲的封面特指估价报告的首页，对于各估价机构为了自身企业形象的推广，对估价报告进行包装设计，印制精美的封面不在此论述范围内。
4．2．1．1估价项目
封面上的估价项目要写清项目的全称。其中重点要突出估价对象所在的区位及物业名称。如本章写作案例中，“XX市XX区XX广场X号”为估价对象的区位，“XX大厦”为估价对象的物业名称。这个名称是估价对象在估价时点所使用的名称，也是本估价报告当中所使用的名称。需要注意的是，有的建筑物在不同时期可能冠以不同的物业名称，特别是一些在建工程，项目建成后物业有可能重新冠名。因此，对于一些建成年代较长的建筑物，除了估价时点的物业名称之外，历史上可能还有其他的称谓，这一点可以在估价报告实物状况分析当中作简单介绍。
4．2．1. 2委托人
封面上的委托人，只要准确无误地写明其全称即可。如本章写作案例中“XX大厦酒店有限公司”为委托人的全称。如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名。
4．2. 1. 3估价机构
封面上的估价机构，同委托人相对应，准确无误地写明估价机构的全称即可。如本章写作案例中“XX房地产估价公司”为估价机构的全称。
4．2．1. 4估价人员
封面上所写的估价人员，主要是指参加本次评估的项目负责人或主要估价师。
4．2．1．5估价作业日期
封面上的估价作业日期，是指本次估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日。需要注意的是，封面上的估价作业日期要与估价结果报告中的估价作业日期相一致。
4．2. 1．6估价报告编号
封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的报告编号。将估价报告编号写在封面上便于估价报告的查阅及档案管理。
4．2. 2目录
估价报告目录部分的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，特别是所对应的估价报告的页码要求准确无误。
4．2．3致委托人函
在致委托人函当中，受函方要写明委托人的全称。致函正文主要说明估价对象、估价目的、估价时点和估价结果。致函方即本次评估的房地产估价机构，要署机构的全称。致函日期一般为报告的完成日期，即估价作业日期的截止年月日。
4. 2. 4估价师声明
依据《规范》第8.0．6在估价师声明当中应包括以下内容：
(1)估价报告中估价人员陈述的事实，是真实的和准确的。
(2)估价报告中的分析、意见和结论，是估价人员自己公正的专业分析、意见和结论，但受到估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
(3)估价人员与估价对象没有(或有已载明的)利害关系，也与有关当事人没有(或有已载明的)个人利害关系或偏见。
(4)估价人员是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写估价报告。
(5)估价人员已(或没有)对估价对象进行了实地查勘，并应列出对估价对象进行了实地查勘的估价人员的姓名。
(6)没有人对估价报告提供了重要专业帮助(若有例外，应说明提供重要专业帮助者的姓名)。
(7)其他需要说明韵事项。
4．2. 5估价的假设和限制条件
依据《规范》附录第A．0．5，在估价的假设和限制条件中，要说明本次估价的假设前提(如本章写作案例中的“估价假设和限制条件”)；未经调查确认或无法调查资料数据，估价中未考虑的因素和一些特殊处理及其可能的影响；以及本估价报告使用的限制条件。
4．2．6估价结果报告
依据《规范》附录第A．0.6，估价结果报告应记载下列事项：
(1)标题；(2)委托人；(3)估价机构；(4)估价对象，(5)估价目的；(6)估价时点；(7)价值定义；(8)估价依据；(9)估价原则；(10)估价方法；(11)估价结果；(12)估价人员；(13)估价作业时期；(14)估价报告应用的有效期。
4．2．6．1标题
估价结果报告的标题要表述完整。即要写明是关于哪个估价项目的估价结果报告。由于估价结果报告是估价机构提供给委托人的“估价产品”当中最主要的部分，所以标题下边一般也要有报告的编号并且要与封面上的报告编号相统一。
责任编辑：xiaohan
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