前 言
一、05年考试大纲的总体要求：
1.各科目考试大纲的内容，分为掌握、熟悉、了解三个层次。在考试内容中，掌握的部分约占60％，熟悉的部分约占30％，了解的部分约占 10％。
2.房地产估价案例与分析主要考核应考人员是否 二、前年、去年案例考试情况简介。 已经初步具备独立进行房地产估价业务和独立撰写估价报告的能力；
二、前年、去年案例考试情况简介。
2004年顺利获取证书的考生数不超过5%，在保留成绩的考生中，几万名考生案例成绩保存的考生仅有169人，2005年案例的通过率比2004年略高，约为10%，及格线为60分。
房地产估价技术路线
一、内容提要：
房地产估价技术路线的概念、实质，房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程的关系，房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系，确定房地产估价技术路线的过程中要考虑的各种因素，在估价实践中独立地确定房地产估价技术路线。
二、大纲要求：
掌握：房地产估价技术路线的概念和实质，确定房地产估价技术路线的过程中要考虑的各种因素，房地产估价技术路线的确定过程。
熟悉：房地产估价的价值标准，公开市场价值标准决定房地产估价方法的实质。
了解：房地产估价技术路线与房地产估价方法的关系，房地产估价的价值标准、房地产估价目的与房地产估价方法之间的关系。
三、要点说明：
1．房地产估价技术路线的概念
房地产估价技术路线是评估出估价对象房地产的价值所应遵循的根本途径，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。
确定房地产估价技术路线，要对估价对象房地产本身有充分的认识，要对交易各方的情况和交易过程有充分的了解。
2．房地产估价技术路线与房地产价格内涵和价格形成过程
房地产估价是估价人员模拟房地产价格形成过程以确定房地产价值的过程，房地产估价技术路线就是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路。因此，房地产估价技术路线体现的是估价对象房地产的价格形成过程，反映的是估价对象房地产的价格内涵。
3．房地产估价技术路线与房地产估价方法
（1）房地产估价技术路线与房地产估价方法的密切关系
房地产估价技术路线是估价人员对房地产价格形成过程的认识，而房地产估价方法本身也反映了人们对房地产价格形成过程的认识。每种房地产估价方法都体现了一种技术路线。
同一个估价对象，采用不同的估价方法，实际上是在模拟不同的价格形成过程，体现的是不同的估价技术路线。房地产估价技术路线与房地产估价方法是一种密不可分的关系。
（2）把握房地产估价技术路线有助于正确运用房地产估价方法
由于房地产估价技术路线反映了房地产价格形成过程和价格内涵，而房地产估价方法的实质也是模拟房地产价格的形成过程确定估价对象的价格，所以把握房地产估价技术路线有助于正确理解和运用房地产估价方法，并且不会由于房地产估价方法在表现形式上的不同而迷惑。
4．确定房地产估价技术路线要首先确定估价的价值标准
（1）房地产估价的公开市场价值标准
房地产估价的价值标准要解决的是房地产估价的最根本问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。
（2）公开市场价值标准决定估价方法的实质
在进行房地产估价时，确定了估价的技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。
按照公开市场价值标准的规定，采用市场比较法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。其他各种房地产估价方法究其实质，都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准。
责任编辑：xiaohan
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