房地产估价技术路线的确定
1．2 房地产估价技术路线的确定
1．2．1 确定房地产估价的价值标准
1．2．1．1 房地产估价的公开市场价值标准
房地产估价的价值标准所要解决的是房地产估价的最根本的问题，即房地产估价是“评估什么前提条件下的房地产价值”。房地产估价的价值标准问题是一个影响房地产估价全过程的重要问题，从估价方法的运用到估价结论的确定，都要受到房地产估价的价值标准的影响。国际上通行的和世界各国（地区）制定的估价规范（或标准、指南等类似文件）中，价值标准也都是一个重点强调的问题。
通常，最常用、也是最容易为不同的估价师取得共识的价值标准是公开市场价值标准。因此，在上述国际通行的各种估价规范中，都将公开市场价值标准确定为通常情况下估价时应采用的价值标准。目前我国在房地产估价中最普遍采用的价值标准也是公开市场价值标准。《规范》明确了公开市场价值标准在房地产估价中的重要地位，对于澄清一些模糊认识，指导估价实践，具有十分重要的意义。
《 规范》第2．0．8条对公开市场价值和公开市场价值标准进行了定义：
“2．0．8公开市场价值open market value
在公开市场上最可能形成或成立的价格。
采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。”
进行房地产估价首先要解决“评估什么”的问题，公开市场价值标准告诉我们，在估价时通常是要评估房地产的公开市场价值。这样的价值标准对房地产估价的方法起着规定性的作用。
1．2．1．2 公开市场价值标准决定估价方法的实质 在进行房地产估价时，确定了估价技术路线才能进一步根据估价对象决定采用何种估价方法，而公开市场价值标准本身就决定了各种估价方法的实质。
根据公开市场价值的定义，公开市场价值是“在公开市场上最可能形成或成立的价格”，怎样确定估价对象“在公开市场上最可能形成或成立的价格”呢?当然最好就是参照与估价对象房地产类似的房地产在公开市场上实际成交的价格，而这正是市场法的基本原理。所以说，按照公开市场价值标准的规定，采用市场法对估价对象的公开市场价格进行估价是顺理成章的事，市场法也是最直观地体现公开市场价值标准的一种估价方法。《规范》对市场法的定义如下：
“市场比较法（market comparison approach，sales comparison approach）
将估价对象与在估价时点近期发生过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此推算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
从市场法的这个定义可以看出：市场法的出发点是实际发生交易的类似房地产的已知价格，即市场实际成交价格，而终极目的是确定出估价对象的价值，也即公开市场价值。同时，市场法强调“成交价格为正常价格或可修正为正常价格”（《规范》第5．2．3条）。
所有这些都告诉我们：应用市场法估价的终极目的就是确定估价对象的公开市场价值，市场法也是公开市场价值标准在估价方法中的直接体现。正因为如此，《规范》第5．1．4条规定：有条件选用市场法进行估价的，应以市场法为主要的估价方法。
不仅市场法体现了公开市场价值，其他估价方法也是如此。其他各种房地产估价方法究其实质，可以说都是市场法的变形，是对市场法的补充，因此这些估价方法同样体现了公开市场价值标准，这从《规范》对其他估价方法的定义和估价要求上都可以看出：
“2．0．13收益法（income approach、income capitalization approach）
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
“2．0．14成本法（cost approach）
求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
“2．0．15假设开发法（hypothetical development method，residual method）
预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。”
首先，收益法、成本法和假设开发法都要求估价的最终结论是“估价对象的客观合理价格或价值”，这与市场法是一致的，也是公开市场价值标准的体现，应用这些估价方法的终极目的也是确定估价对象的公开市场价值。
同时，收益法要求采用“估价对象未来的正常净收益”（《规范》第2．0．13条），成本法采用的建筑物重置价格或重建价格是“建筑物的正常价格”（《规范》第2．0．14、2．0．21、2．0．22条），假设开发法采用“正常开发成本”（《规范》第2．0．15条）。这些都说明，这些估价方法同样是以现实存在的与估价对象有关的各种公开市场价值为出发点的（这里所说的“与估价对象有关的各种公开市场价值”包括：估价对象未来的正常净收益、建筑物的正常价格、正常开发成本等）。
实际上，成本法是通过估价对象的各组成部分的公开市场价值来确定估价对象整体的公开市场价值，收益法是通过估价对象的正常净收益来推算估价对象的公开市场价值，假设开发法是通过估价对象成为最终产品后的公开市场价值来反算估价对象作为半成品时的公开市场价值。因此，我们可以认为：其他的估价方法都是市场法的变形，因为它们的实质都是要确定估价对象的公开市场价值。
我们甚至可以通过一些极端的情况来认识其他估价方法与市场法之间的联系。假定要评估一宗房地产在某估价时点的价格，如果知道一年后该房地产的正常市价是4 200元／㎡，又知道该房地产的报酬率是5％，不考虑交易税费等因素，我们可以推断出当前该房地产的正常市价应该是4 200／（1+5％）＝4 000（元／㎡）。如果我们把一年以后的正常市价4 200元／㎡当作该房地产的净收益，这种方法也就是收益法，在这种情况下的收益法已经与市场法几乎没有什么区别了。
同样，假设开发法是通过将一宗未完成的房地产在完成后的市场价值减去尚需投入的开发成本以及税费、利润，得出该未完成的房地产价值，如果估价对象的状态逐步接近最终产品，这时的假设开发法也就逐步接近市场法了。
1．2．2．价值标准、估价方法与估价目的
在定义估价方法时，《规范》已经明确了公开市场价值标准，在应用估价方法进行各种目的的估价时，《规范》又再一次强调了公开市场价值标准。在土地使用权出让价格评估、房地产转让价格评估、（从事生产、经营活动的）房地产租赁价格评估、房地产抵押价值评估时，都明确要求采用公开市场价值标准：
“6．1．2土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6．10房地产拍卖底价评估进行。”
“6．2．2房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。”
“6．3．2从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。”
“6．4．2房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，……”
在房地产课税估价时，则要求“宜采用公开市场价值标准”：
“6．6．3房地产课税估价宜采用公开市场价值标准；并应符合相关税法的有关规定。”
由此可见，针对不同估价目的而进行房地产估价时要考虑的一个首要问题，也是确定估价的价值标准，而并不是选择估价方法。
曾经有人提出，市场法估价的结论是最接近实际的，成本法估价的结论通常偏低，收益法估价的结论通常偏高。实际上，通过前面的简单分析可以看到，在严格采用公开市场价值标准的前提下，排除允许的误差后，各种估价方法得出的结论应是趋于一致的。由此引伸，各种估价方法与估价目的在一般情况下并无严格的对应关系。曾经有人很认真地用表格的形式将各种目的的估价与各种估价方法做出匹配，提出在某种估价目的下，最适合采用某种方法，其次可选用某种方法。而由上面的分析我们可以自然地得出这样的结论：各种估价方法的应用在多数情况下并不受估价目的的限制。
当然，《规范》的5．1．7条这样规定：“在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。”看上去，这是对成本法作为主要估价方法作了一些限制，实际上是《规范》条文的明确规定：
“5．1．7本条的规定主要是考虑到目前估价行业的现状，目前许多估价人员往往偏好采用成本法估价，而又不能完整准确地理解和运用成本法。”
可以更明确一点说，这只是一条过渡性的规定。
我们还可以再来看一下《规范》中“不同估价目的下的估价”的一条规定：
“6．2．3房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。”
从这条规定中我们可以看到，这里要求对“待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法”，是针对“待开发房地产”这类估价对象的，而并不是针对“房地产转让”这类估价目的的。
综上所述，估价对象与估价方法之间有一定的匹配关系，而估价目的与估价方法之间并无严格的对应关系。
责任编辑：xiaohan
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