第十一章 用益物权：
客体，依照我国法律规定只能是不动产。
所以在动产上不能产生用益物权。
一定是以用益为目的，有期限。
地上权（在他人土地上所享有的权利，一条是建筑，二是种植。）永店权就是地上权。包括三个：国有土地使用权、集体土地使用权、农村承包经营权。
地役权是讲在他人地上进行通行、排水、通风等有点象相邻权。
国有土地使用权：
1、取得方式：
划拔：能不能转让划拔租？转让可以，要被交土地出让金，要抵押也可以，必须是为了公益，公益抵押，实现抵押权要被交土地出让金。
出让：国家土地管理部门做为出让方，与受让方签定合同，要交土地出让金。
转让：其他的民事主体都可以转让。期限不能超过原土地使用权规定的期限。
用途：不能变更原土地使用权的用途，如果要变更可以去国家土地管理部门变更。
2、土地承包经营权：不太好命题
实践中肯定的：期限最长30年，转包要经过发包人同意，现在包括农民农业公司农村合作社都可以，
扩大了
3、城镇居民在符合条件的情况下也享有宅基地使用权，不能继承！不能抵押！出卖出租房屋后就不能申请使用宅基地。只能建生活用房，不能建生产用房。
4、典权：只有习惯法上的典权
审判上有四条，民通上有四条
目前叫典权有法律依据的是城镇私有房屋可以设立典权。
典权的成立是以典价的交付为标准。
维修义务谁承担：典权人是用益物权，维修由典权人承担。价钱可以在出典人回收的时候可以充抵。典权人能否转典？可以，但要经过出典人同意，不能超过原典价。典权人能不能进行抵押？不能。出典人可以抵押？可以，但要告知已设典的事实。能不能卖？可以，但要先行通知，典权人享有优先购卖权。典物要回收，没有在规定的期限内回收，典物就归典权人，30年就视为决卖。
回收的时候按原典价支付典价，不是按照回收时的典价。典权人可以要求出典人将增值部分进行补偿。
第十二章担保物权
是为了担保债的履行而设立的。抵押不能约定时间：担保物权是主债消灭而消灭，主债没消灭担保物权就不能消灭。所有担保物权都有从属性，如果约定抵押权的效力不受主债的效力影响是错误的，是有从属性的。如果约定
担保物权具有从属性。主债有效担保物权才有效，也可以单独无效。
担保物权具有不可分性。存在在整个抵押物上，不可分。
1、抵押权
抵押财产：
性质：将来的财产能否设置抵押？原则上不能。有例外：（1）建造中的船舶，建造中的房屋可以设定抵押权。必须登记。（2）在一审辩论结束之前能够办理产权证书的，可以认定抵押有效。（主要是公改房，进行了抵押情况下用的）
在他人的财产上能不能成立抵押权？？（一般是不需要登记的动产）主流观点：不能。
禁止流通物上不能成立，限制流通物上是能成立的。
种类：可以抵押的财产：房屋。表现为公益设施的房屋不能成立抵押权！医院医疗用房、学校的教学用房。
（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；
（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；
（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；
（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；
（六）依法可以抵押的其他财产。
抵押人可以将前款所列财产一并抵押。
汽车到交通部门、林木到林木管理部门。
没有登记的机关，没有登记有效，但不能对抗善意第三人。59条（担保法解释）
依法可以抵押的其他财产：土地所有权、公益设施、所有人不明的财产、对查封扣押的财产不能设定抵押。抵押的财产被查封抵押权不受影响！（消除地方保护）
抵押合同采用书面形式
哪些是确定的：
1、抵押财产必须是确定的，如果说以全部财产设定抵押是集团抵押，不能说无效。
集团抵押在学理上承认，法律上没规定。
2、担保的债权数额应当是确定的。可以适用最高额抵押。
3、期限的条款约定是无效的，主债权因诉讼时效经过，抵押权人能否行使抵押权？不能适用67条规定。抵押权人仍然可以行使抵押权，但有时间限制：主债权诉讼时效届满之日起两年（除斥期间）
4、约定留置：债务人不能清偿债务人的债权约定抵押物归债权人是无效约定。对质权留置权都无效。
在职权中间在容业质（当铺）的情况下有效。
5、抵押权人享有竞买权。
6、抵押权人享有优先购买权的约定是无效的。物权中才有，且法律规定。
一般登记到公证部门，有对抗善意第三人的效力。
抵押物不转移占有：占有使用收益处分权归抵押人。只能进行法律上的处分，不能进行事实上的处分（不能烧、吃）。法律上的处分受限制：转让必须告知抵押权人，否则无效。不能依照合同法，要依照担保法。追及性的前提是没有经过抵押权人同意，如果同意了就没有抵押权了。一是动产善意取得的限制二是不动产登记取得限制
抵押人的义务：妥善保管抵押物，不能抛弃抵押物，不能不合理的使用抵押物，如果因保管不善可以要求抵押人另行提供抵押物或提存或提前清偿。如果因不可抗力灭失，抵押权人无权要求抵押人重新抵押。这时的抵押权人与抵押人之间的债转变为普通之债。
实现抵押权：抵押权人效力如何？
1、抵押权能不能及于从物？及于从物！
2、抵押权的效力及不及于孳息？一般不及于孳息！有例外：在法院扣押期限产生的孳息。
3、房与地的问题：土地抵押了，房子能不能卖？可以，根据房随地走的原则。如果房子设定抵押权，卖房时土地也要卖掉，但土地使用权所卖的价金不能适用抵押。适用地随房走的原则。都要进行登记。
实现抵押权的顺序：在同一标的物上可以适用多个抵押，但不能重复抵押（超过价值）。登记在先的先清偿。同一天登记，不同地方的，是以同一天登记同一顺序。58条。
如果都没有登记，合同签订在前的先清偿，签订在后的后清偿。
因登记部门的原因致使抵押物进行连续登记的，抵押物第一次登记的日期，视为抵押登记的日期，并依此确定抵押权的顺序。
责任编辑：张瑶
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