三、收益法
(一)收益法概述
收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，来求取估价对象价值的方法。根据将未来预期收益转换为价值的方式不同，即资本化的方式不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。具体地说，房地产当前的价值，通常不是基于其历史价格、开发建设它所花费的成本或者过去的市场状况，而是基于市场参与者对其未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期。
从收益法的观点看，房地产的价值主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小②获得净收益期限的长短③获得净收益的可靠性
收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的房地产，如住宅(特别是公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)、农地等。它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。
运用收益法估价一般分为下列4个步骤进行：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似房地产的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益(如净收益)；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。
(二)报酬资本化法的主要计算公式
1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式
收益期限为有限年且净收益每年不变的公式如下：
v=A/Y[1-1/（1+Y）n]
式中V一一房地产的收益价格；
A一一房地产的净收益；
y一一房地产的报酬率或折现率；
n——房地产的收益期限，是自估价时点起至未来可以获得收益的时间，通常为收益年限。
公式原型为：
V=A/(1+Y)+ A/(1+Y)2+…+ A/(1+Y)n
此公式的假设前提(也是应用条件，下同)是：①净收益每年不变为A；②报酬率不等于零为Y；③收益期限为有限年n。
上述公式的假设前提是公式推导上的要求(后面的公式均如此)，其中报酬率Y在现实中是大于零的，因为报酬率也表示一种资金的时间价值或机会成本。从数学上看，当Y=0时，V=A×n。
2.收益年限为无限年且净收益每年不变的公式如下：
V=A/Y
此公式的假设前提是：①净收益每年不变为A；②报酬率大于零为Y；③收益期限n为无限年。
题目：某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8．5％。该宗房地产的收益价格为
A．91.52万元
B．94.12万元
C．91.42万元
D．91.32万元
答案：（B）
责任编辑：张瑶
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