3．净收益在前若干年有变化的公式
净收益在前若干年有变化的公式如下：
公式见教材182页
此公式的假没前提是：①净收益在未来的前t年(含第t年)有变化，分别为A1，A2，…。At，在t年以后无变化为A；②报酬率不等于零为Y；③收益期限为有限年n.
净收益在前若干年有变化的公式有重要的实用价值。因为在现实中每年的净收益往往不同，如果采用公式见教材182页。
来估价，有时未免太片面；而如果根据净收益每年都有变化的实际情况来估价，又不大可能(除非收益期限较短)。为了解决这个矛盾，一般是根据估价对象的经营状况和市场环境，对其在未来3～5年或可以预测的更长时期的净收益作出估计，并且假设从此以后的净收益将不变，然后对这两部分净收益进行折现处理，计算出房地产的价格。特别是像商店、旅馆、餐饮、娱乐之类的房地产，在建成后的前几年由于试营业等原因，收益可能不稳定，更适宜采用这种公式来估价
题目：某房地产的收益期限为38年，通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。
[解] 该宗房地产的收益价格计算见教材182页。
4．预知未来若干年后的价格的公式
预测房地产未来t年的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为vt，则其现在的价格为：
公式见教材183页。
此公式的假设前提是：①已知房地产在未来第t年末的价格为Vt (或第t年末的市场价值，或第t年末的残值。如果购买房地产的目的是为了持有一段时间后转售，则Vt为预期的第t年末转售时的价格减去销售税费后的净值，简称为期末转售收益)；②已知房地产未来t年(含第t年)的净收益(简称为期间收益)；③期间收益和期末转售收益具有相同的报酬率Y。
如果净收益每年不变为A，则上述公式变为：
见教材183页。
如果难以预测未来的价格，但能预测未来价格相对于当前价格的变化率(即相对价值变动)，例如增值率为△，即Vt=V(1+△)，并假设净收益每年不变为A，则上述公式变为：见教材183页。
预知未来若干年后的价格的公式，一是适用于房地产目前的价格难以知道，但根据发展前景比较容易预测其未来的价格或未来价格相对于当前价格的变化率时，特别是在某地区将会出现较大改观或房地产市场行情预期有较大变化的情况下；二是对于收益期限较长的房地产，有时不是按其收益期限来估价，而是先确定一个合理的持有期，然后预测持有期间的净收益和持有期末的价值，再将它们折算为现值。
题目：预测某宗房地产未来两年的净收益分别为55万元和60万元，两年后的价格比现在的价格上涨5%。该类房地产的报酬率为10％。该宗房地产现在的价格为（）。
A．753.30万元
B．753万元
C．753.20万元
D．753.25万元
答案：（A）
该宗房地产现在的价格求取如下：
见教材184页。
责任编辑：张瑶
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