6、开发利润
经调查，××市同类房地产开发项目的直接成本平均利润为15%，本次评估取利润率15%。
555.01×15%=83.25（万元）
7、运用成本法的估价结果
4064.05+555.01+16.65+23.81+83.25=4742.77（万元）
六、估价结果确定
运用假设开发法测算的价格为4846.27万元，运用成本法测算的价格为4742.77万元。根据估价目的，确定假设开发法估价结果权重围50%，成本法估价结果权重为50%，则估价对象房地产价值为：
4846.27×50%+4727.77×50%=4792.52（万元）
则估价对象房地产价值为人民币4792.52万元，答谢人民币肆千柒佰玖拾肆万伍千贰佰元整。
附件（略）
四、指出并改正下面股价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上做大，不得在试卷上改错）
对某新建成的写字楼进行估价，估价人员掌握了在估价时点时的相关资料（见下表），并用收益法评估该写字楼的市场价值。
估价对象相关资料
估价对象相关资料
| 名称 | 数值 | 名称 | 数值 |
| 总建筑面积 | 25000平米 | 房屋重置价格 | 2000元/平米 |
| 可出租建筑面积 | 22000平米 | 房屋耐用年限 | 50年 |
| 设备用房建筑面积 | 2500平米 | 房屋维修费率（年） | 房屋重置价格的 2% |
| 管理用房建筑面积 | 500平米 | 月物业管理费 | 5元/平米 |
| 营业税及附加率 | 5.55% | 土地剩余年限 | 45年 |
| 接租金收入计的房产税率 | 12% | 年报酬率 | 5% |
| 平均正常空置率 | 10% | 管理费用率（含保险费、租赁费用） | 租金的3% |
| 可出租建筑面积的月租金（不含物业管理费） | 50元/平米 |
估价测算如下（节选）：
（一） 年有效毛收入
22000×（50+5）×12×（1-10%）=13068000（元）
（二） 年运营费用
1、 年维修费用
25000×2000×2%=1000000（元）
2、 年管理费用
年管理费用=年有效毛收入×管理费用率+管理用房租金损失
=13068000×3%+500×50%=692040（元）
3、 年营业税及附加
年营业税及附加=13068000×5.55%=725274（元）
4、 年运营费用小计
年运营费用=1000000+692040+725274=2417314（元）
（三） 年净收益
年净收益=（一）项-（二）项=13068000-2417314=10650686（元）
（四） 估价结果
估价结果= （元）（取整）
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