8、运用假设开发法的测算结果
假设开发法的测算结果为:
(11882.23—4988.95—149.67—950.60—748.34)/(1+4.1%)=4846.27(万元)
(二)成本法分析测算过程
成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格,扣除折旧,以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。本估价对像为在建工程,折旧为零。
采用的公式:
估价对象价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+投资利息+销售税费+开发利润
1、 土地取得成本
运用基准地价修正法求取估价对象土地价格,并测算相关税费。
土地取得成本单价=1717.18(元/m2)(计算过程略)
价对象用地面积为23667.00 m2,则估价对象土地总价为:
1717.18×23667.00=4064.05(万元)
2、 开发成本
2.1 勘察设计等前期工程费及开发建设过程中的税费
39.82万元(计算过程略)
2.2基础设施配套费
基础设施配套费括所需的道路、供水、排水、供电、通信、燃气、热力等的建设费。根据××市近期公布的收费项目和收费标准,基础设施配套费为80元/ m2(按建筑面积),则合计318.57万元。
2.3 建筑安装工程费
估价对象已建部分建筑安装工程费为:196.62(万元)
则估价对象开发成本为:
39.82+318.57+196.62=555.01(万元)
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