房地产估价辅导:房价逆转分析
来源:优易学  2011-12-30 12:52:48   【优易学:中国教育考试门户网】   资料下载   建筑书店
 假如楼市骨牌现在顺势被推倒,专家给出的结果只有4个字——“金融危机”。 
  购房者看到希望,炒房客惊慌撤退,国际热钱镣铐缠身,中介无奈洗牌,房产商倍感寒冷,银行业破绽百出,地方政府重新定位。
  楼市曾像脱缰野马一路狂奔,在货币、财税、行政政策轮番上阵层层加码之下,终于在2007年下半年出现了最强烈的逆转信号,局中博弈各方的表情变化跃然纸上。
  其中,三个事件颇具玩味:小产权房像是皇帝的新装,揭开了高房价之谜;中天置业案发,暴露了楼市资金链黑洞;北京“准地王”流拍,尝到了高地价种下的苦果。
  事件反映到市场上,从9月份开始出现有价无市,到12月份的一线城市房价调头,“学习万科好榜样”如今再次应验:12月中旬,王石称楼市区域性调整期已经到来,业界哗然之际看到,万科正低价出售新盘。
  土地风暴
  土地就像楼市中所有问题的症结点,开发商不惜代价囤地掌控话语权,地方政府卖地生财支撑业绩,而国家却在千方百计守住18亿亩耕地红线。
  长沙一地块拍出92亿元天价!今年以来,开发商圈钱圈地几近疯狂,不断制造“地王”。近日有研究报告称,集中在开发商手里的地已够其开发10年之久。
  “面粉贵过面包”怪现象登堂入室之际,去留未定的小产权房却揭开了其中奥妙:省去上缴土地出让金和各种税费之后,竟比同地段房价便宜一半。全国工商联房地产商会会长聂梅生对本报称:“地方政府卖地冲动太强烈。”
  病态之下,土地风暴卷土重来。2007年年初,调控政策首拿土地增值税开刀之后,9月,国土部通知要求各地要加大闲置土地的清理力度,并开展全国土地执法百日行动,严控土地“以征代租”行为。
  国土部第39号令、《土地储备管理办法》陆续公布。聂梅生称连环招正击中地产商囤地和地方政府卖地要害。
  风暴正愈演愈烈之际,监察部最近公布一年来查处土地违法违规名单显示,众多地方官员正因此落马;而已收官的百日行动则把涉及58个地区的251件典型违法案件列入了重点调查对象。
  银根紧缩
  与此同时,央行则高举另一把剑指向了收紧的钱袋。
  央行连续6次加息,在回收流动性上还10次上调存款准备金率、多次发行央票和特别国债。加上银监会第四季度对各商业银行发放贷款进行了“窗口指导”。
  开发商普遍反映,现在贷款非常难,此前还能大靠上市融资,随着地产股不断领跌,越来越承受不住还贷压力,被迫降价销售加快回款力度。另一边,贷款炒房者受紧缩影响,年前正集中提前还贷。 
  “调控政策矛头直指投机需求。”长城金融研究所所长徐滇庆称。
  9月27日,央行提高二套房贷。这一天几乎成了全年房价走势的分水岭,接下来的“金九银十”,有价无市行情宣告楼市入冬。而12月11日,央行下发补充通知,明确以家庭为单位认定二套房贷,更是熄灭了最后一根稻草带来的温暖。 
  12月18日,央行继续施压;取消“转按揭”和“加按揭”贷款。整个地产中介业和担保业“冬粮”被劫杀。
  早就闻风而逃的炒房客耿怀明现在回忆起来仍感后怕:“这招直接掐断了炒房资金后路,成本负担太重。”
  穷人也有房住了
  楼市调控除了层层加码外,最为精彩的则是从单一的调控市场,增加了调控保障。这也被徐滇庆称为,走了许多弯路后,楼市调控终于“对路了”。
  8月13日,国24号文发布,保障住房制度上路。
  对此,中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的解读是:“10年房改重市场轻保障、治标不治本导致房价高歌猛进,现在新一轮调控开始转向,‘双核时代’来临会对高房价釜底抽薪。”
  信息显示,保障房上路,让更多买不起房的人欣喜若狂,而地产商也可借此逃脱应背负社会责任的指责,惟独要出巨资的财政会捉襟见肘。
  数据显示,今年前三季度经济适用房用地增幅达到了47.55%;而未来5年,政府每年将投入数百亿财政兴建廉租房。
  止步“金融危机”
  在目前楼市走势处于十分微妙的关口,王石的表态一度被认为是房产商在向政策高压低头;而万科的低价销售、快速回笼资金的做法,却又涉嫌大玩心理游戏,从而暴露出了大地产商借机清理弱小的企图。
  假如楼市骨牌现在顺势被推倒,徐滇庆给出的结果只有4个字——“金融危机”。
  近日,央行首次对房贷违约风险发出警示。美国余波未了的次贷危机恰时充当了一次房贷金融安全的“活教材”。惊魂未定的中天置业事件引发的楼市地震,更是暴露出了楼市资金链无人监管的黑洞。
  有谁真的希望房价暴跌?地产商不会,银行不会,政府显然也不会,即便是买不起房的低收入者真正明白金融危机的后果时,也未必执着。事实上,各方苦苦博弈的结局,不过是求得楼市平稳发展。
  === 越来越多的观点认识到,如今楼市在高速前行的路上转身,最大的好处是平抑对立矛盾继续激化,建立购房分级市场,继而为软着陆做好准备。 

责任编辑:xiaohan

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