在物业管理实践中，业主及业主委员会与物业管理企业间的纠纷时有发生，这些纠纷有的是因为物业管理企业违反合同所致；有的则是由于业主及业主委员会行为不规范造成的。为了完成“十五”计划纲要确定的“规范发展物业管理业”的重要任务，政府有关部门正在下大力气加强对物业管理企业的监督管理，但如果忽视对业主、业主大会及业主委员会行为的法律规范，仍然不能从根本上解决物业管理活动中存在的矛盾和问题。因此，规范业主大会和业主委员会的组成，明确业主、业主大会、业主委员会的权利和义务，将业主自治活动纳入依法运行轨道，也是当前规范发展物业管理的重要方面。
一、建立业主大会决策制度，维护全体业主的合法权益
业主大会是物业管理区域内代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的自治组织。为了便于多个业主形成共同意志，保障物业管理活动的顺利开展，除物业由单个业主所有或者业主人数较少没有必要成立业主大会外，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处的指导下，按照法定程序成立业主大会。业主大会召开首次会议，应当在候选人名单中选举产生业主委员会。业主在首次业主大会会议上的投票权，应当根据业主拥有的物业建筑面积、住宅套数等因素确定，以后的投票权数则根据业主大会章程规定的确定办法计算。
业主委员会应该是业主大会的执行机构，这有别于目前多数地方实行的业主委员会决策制度。在不少住宅区，业主大会只是名义上的权力机构，业主委员会实际上集决策和执行的职能于一身，由于少数业主控制物业管理的决定权，同时缺乏必要的监督机制，容易发生少数人侵害大多数业主合法权益的情况，导致矛盾产生。而将业主委员会界定为业主大会的执行机构能较好地解决这一问题。业主委员会可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。
由于业主大会和业主委员会的决策权是建立在业主对物业拥有的物权基础之上的，超出物业管理的活动范围，就失去了决策的权利基础，因此，业主大会和业主委员会不得做出与物业管理无关的决策，不能从事与物业管理无关的活动。
二、明确业主大会、业主委员会和业主的权利义务
业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的重要主体，明确他们各自的权利义务，是物业管理立法的一项重要内容。业主大会作为全体业主开展物业管理活动的最高决策机构，对事关全体业主利益的重大事项具有决策权，如业主公约和业主大会章程的制定权、业主委员会成员的选举和罢免权、物业管理企业的选聘和解聘权、住房专项维修资金的使用和续筹的决定权等。业主委员会作为业主大会的执行机构，负有召集和主持业主大会会议、报告物业管理的实施情况、与选聘的物业管理企业签订物业管理服务合同、听取业主的意见和建议、监督和协助物业管理企业履行合同、调解物业管理活动中的纠纷、监督业主遵守业主公约等职责。业主作为物业的所有权人和物业管理服务消费的主体，享有业主大会召开的提议权和物业管理事项的提案权、业主公约和业主大会章程的修改权、业主委员会成员的选举权和被选举权、对物业管理企业和业主委员会工作的监督权、对物业管理执行情况的知情权、对住房专项维修资金管理使用的监督权等。业主在享有以上权利的同时，也应当承担相应的义务，如遵守业主公约和业主大会章程、遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用。
责任编辑：xiaohan
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