建设部出台了《前期物业服务合同》和《业主临时公约》的两个示范文本（以下简称《合同》和《公约》示范文本），受到社会各方的较好反响。两个示范文本的颁发，将在以下方面产生积极的作用。
一、促进业主自律机制的进一步建立。
物业管理既涉及单个业主的个体利益，也涉及业主的共同利益，为了保证物业管理区域内的基本秩序，在单个业主的个体利益与业主的共同利益发生冲突时，个体利益必须服从共同利益。但由于对业主相互之间利益的调整不宜采取行政手段，《物业管理条例》对业主公约制度进行了确认，要求以业主公约的形式，就涉及业主之间共同利益的事项作出约定，大家共同遵守，以推动物业管理区域内和谐秩序的建立。
实行业主公约制度，有利于提高业主的自律意识，预防和减少物业管理纠纷。但从一年多的物业管理实践看，业主公约制度的实施还存在一些问题。一是建设单位在销售物业之前制定的业主临时公约，有的敷衍了事，导致业主入住后“无章可循”；有的甚至侵害物业买受人的合法权益，由此产生了不少矛盾和纠纷。二是对业主公约的意义和作用宣传力度不够，共同遵守业主公约，维护物业管理区域内和谐秩序的观念尚未在多数业主中确立，业主公约的作用也没有得到充分发挥。
《公约》示范文本颁布的意义在于，一方面引导开发建设单位更加规范地制定业主临时公约，保护业主权益；同时，也更加形象、直观地在业主中强化业主公约意识，促进业主自我管理和自我约束机制的逐步形成。示范文本中关于装饰装修行为规则、空调及电梯使用规则、紧急状态下对相邻物业的使用、动物饲养规则以及对公共部位的使用等内容，都是日常容易发生纠纷的业主共同事务的确定。只要业主共同遵守这些约定，很多物业管理矛盾就不会发生，一些发生了的矛盾也可以通过业主自律的途径得到解决。
二、保障前期物业管理活动的正常开展。
在前期物业管理阶段，物业管理企业由开发商选聘，物业管理合同也在两者之间签订。在买房之前，业主对合同的签订过程难以介入。由于立场的不同，有可能导致前期物业管理的内容和费用由物业管理企业或开发商单方说了算，业主应有的权益得不到保障。为了改变这种业主相对开发商和物业管理企业的不对等关系，《合同》示范文本中相当部分的内容是对业主权益的保障性规定。比如，对物业服务标准和质量的详细规定、对物业服务费用的分类明确规定、对建设单位同等交纳物业服务费用的规定、对停车场和会所等共用设施收费与经营的特别规定等等，把业主应得到保障的权益规定得非常明确、具体。业主参照示范文本规定，可以详细了解自己的权益，从而保障自己在买房时对前期物业管理服务内容的参与和知情。
此外，物业管理企业通过竞争取得管理项目后，也可以参考示范文本的规定，与开发商协商确定前期物业服务合同的内容。示范文本关于物业的经营与管理、物业的承接验收等方面的规定，对物业管理企业争取自身权益，明晰前期物业管理过程中建管之间的责任都有帮助，值得物业管理企业认真吸取。
三、进一步平衡物业管理各方主体的利益关系。
中央十六届四中全会和中央经济工作会议都提出了建设社会主义和谐社会的要求。建设社会主义和谐社会，物业管理区域也不例外。和谐的物业管理秩序，仅靠开发商、物业管理企业或者业主单方面的努力不可能实现，它要求各方在明确职责的基础上，加强沟通，彼此理解，相互支持，共同努力才能完成。两个示范文本贯穿了这个思想，不但明确了物业管理各方的责任，也让各方加深了相互之间是“物业管理共同体”，要共同努力才能把物业管理工作做好的认识。实践中，经常会发生个别业主占用公共部位影响相邻业主生活方便、改变专有部位的构造影响物业整体外观、豢养宠物影响小区安宁等问题，部分业主或是归咎于物业管理企业管理不到位，或是认为这属于业主内部事务，物业管理企业无权干涉，往往没有意识到这些行为事关所有人的利益，不但物业管理的效果受影响，居民的共同利益也受到了损害。物业管理企业面对这些行为也缺乏有效的手段，只能通过规劝等方式，希望业主自行纠正，一旦业主自身素质不高，管理的效果就十分有限。两个示范文本平衡了业主与物业管理企业之间的利益关系。尤其是公约通过授权条款的设定，授予物业管理企业对这类涉及业主共同利益事项的直接管理权，必要时甚至可以通过起诉直接追究严重违反公约的业主的法律责任，从而一定程度上加大了物业管理企业的管理力度，有效地约束了危害业主共同利益的不规范行为，实现了物业管理各方主体利益关系的平衡。
示范文本主要起示范和提示作用，不带有强制性。对于具体项目而言，情况可能非常复杂，宜具体情况具体对待。业主、建设单位和物业管理企业应根据实际情况，参考两个示范文本的内容，对有关条款进行增删和修改，合理确定前期物业服务合同和业主临时公约的内容。示范文本颁布之后，各级房地产主管部门要做好示范文本的指导和推介工作，要发挥出示范文本的示范作用，推动物业管理各方主体合同意识和公约意识的增强，营造物业管理各方既明确各自职责，又彼此理解和支持的物业管理和谐气氛。
责任编辑：xiaohan
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