风险与不确定性分析（上）
一、大纲要求
考试目的：本部分的考试目的是测试应考人员对风险分析与不确定分析方法的掌握程度。
考试基本要求：
掌握：盈亏平衡分析的基本原理，房地产项目的盈亏平衡分析的方法与应用。
熟悉：房地产开发项目的主要不确定性因素，房地产置业投资项目的主要不确定性因素，不确定性因素的相互作用及其对经济评价结果的影响，敏感性分析的概念和步骤，单因素与多因素敏感性分析。
了解：敏感性分析的“三项预测值”法，风险分析的概念、一般过程和方法，概率分析的步骤与概率确定方法，概率分析中的期望值法，蒙特卡洛模拟法。
要点说明：
1.房地产项目不确定性因素的分析
影响房地产开发项目经济效果的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费用、租售价格、开发期与租售期、贷款利率、容积率等。
影响房地产置业投资项目经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。
2.盈亏平衡分析
盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。对于一个投资项目而言，随着产销量的变化，盈利与亏损之间一般至少有一个转折点，该点被称为盈亏平衡点，在这一点上，销售收入和总成本费用相等，既不亏损也不盈利。盈亏平衡分析就是要找出项目方案的盈亏平衡点。
房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
房地产项目盈亏平衡分析的内容，包括最低租售价格、最低租售数量、最高土地取得价格、最高工程费用、最高购买价格、最高运营费用比率和多因素临界点组合分析。
3.敏感性分析
敏感性分析是指从众多不确定性因素中找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，并分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险能力的一种不确定性分析方法。
敏感性分析的目的在于：找出影响项目经济效益变动的敏感性因素，分析敏感性因素变动的原因，并为进一步进行不确定性分析（如概率分析）提供依据；研究不确定性因素变动如引起项目经济效益值变动的范围或极限值，分析判断项目承担风险的能力；比较多方案的敏感性大小，以便在经济效益值相似的情况下，从中选出不敏感的投资方案。根据不确定性因素每次变动数目的多少，敏感性分析可以分为单因素敏感性分析和多因素敏感性分析。
单因素敏感分析是敏感分析的最基本方法。进行单因素敏感分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。多因素敏感分析是分析两个或两个以上的不确定因素同时发生变化时，对项目经济评价指标的影响。多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行的，其分析须进一步假定同时变动的几个因素都是相互独立的，且各因素发生变化的概率相同。
“三项预测值”法的基本思路是：对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值（估计值），即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值，根据各变动因素三个预测值的相互作用来分析、判断开发商利润受影响的情况。
4.风险分析
房地产项目风险分析的过程，可以分为风险辩识、风险估计和风险评价三个阶段。
概率分析的一般步骤为：列出需要进行概率分析的不确定性因素；选择概率分析使用的经济评价指标；分析确定每个不确定性因素发生的概率；计算在规定的概率条件下经济评价指标的累计概率，并确定临界点发生的概率。
期望值法一般需要遵循以下步骤：
（1）选用净现值作为分析对象，并分析选定与之有关的主要不确定性因素；
（2）按照穷举互斥原则，确定各不确定性因素可能发生的状态或变化范围；
（3）分别估算各不确定性因素每种情况下发生的概率；
（4）分别计算各可能发生情况下的净现值；
（5）计算各年净现值标准差、整个项目寿命周期净现值的标准差或标准差系数；
（6）计算净现值大于或等于零时的累计概率；
（7）对以上分析结果作综合评价，说明项目是否可行及承担风险性大小。
蒙特卡洛模拟法：能够随机模拟各种变量间的动态关系，解决某些具有不确定性的复杂问题，被公认为是一种经济而有效的方法。
蒙特卡洛模拟法的实施步骤有：
（1）分析每一可变因素的可能变化范围及其概率分布；
（2）通过模拟试验随机选取各随机变量的值，并使选择的随机值符合各自的概率分布；
（3）反复重复以上步骤，进行多次模拟试验，即可求出开发项目各项效益指标的概率分布或其他特征值。
责任编辑：xiaohan
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