（3）商业购物中心开发项目。要充分考虑项目所处地区的流动人口和常住人口的数量、购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求，还要考虑购物中心的服务半径及附近其他购物中心、中小型商铺的分布情况。最后才能确定项目的规模、档次以及日后的经营构想。
（4）工业或仓储项目。首先要考察开发所必须具备的条件，诸如劳动力、交通运输、原材料和专业人员的来源问题。同时还要考虑未来人住者的意见；如办公、生产和仓储用房的比例，大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求，以及对隔音、抗震、通风、防火、起重设备安装等的特殊要求。
但不论是什么类型的房地产开发项目，都需要就以下问题进行详细的分析：项目所处的位置、周围环境及与城市中心商业区的关系；项目用地工程地质资料；附近地区土地利用及城市规划控制指标，城市建设规划管理的有关定额指标（如控制高度、容积率、用途、绿地率、建筑覆盖率、内外交通组织、建筑防火、停车场车位数等）；针对未来用户的需求信息；同类竞争性发展项目的信息，政府对此发展项目的态度；项目周围市政基础设施、配套设施的供应能力；针对项目的成本／价格／租金／空置率／市场吸纳能力分析；金融信息，如各类贷款获取的可能性、贷款利率、贷款期限和偿还方式等。
4.6.3 房地产产品功能定位
4.6.3.1 房地产产品功能的特点
房地产产品即房屋建筑不论其用途属何种类型，均为人类的生活或生产活动提供人住空间，这是其基本功能。从满足人类入住需要的角度出发，房地产产品的功能可从适用程度、屋宇设备完备程度、平面布置、物理性能、耐久程度和建筑艺术等方面进行评价。随着社会经济的发展，在有无的问题基本解决后，人们对各类房屋的辅助功能提出了越来越高的要求。例如，在居住建筑中，人们对书房、客厅、储藏、阳台、厨房和卫生间的有无或面积大小，对管道煤气、集中供热、公共电视天线、电线和电话线插座，对居住建筑公共部位的卫生、保安，对住宅区的环境绿化等，均提出了很高的要求，甚至成为居民选择购买住宅时的主要制约因素。
房地产产品功能的主要特点，是其功能调整的难度大、费用高，辅助功能如此，基本功能更是如此。由于房屋建筑的使用寿命相对较长，为了尽可能降低房屋建筑的功能性贬值对房地产价值的影响，要求房屋建筑的功能设计和生产中具有超前性和适当的弹性。
4.6.3.2 房地产产品功能定位的含义及重要性
（1）功能定位的含义房地产产品的功能定位，是指在目标市场选择和市场定位的基础上，根据潜在的目标消费者使用需求的特征，结合房地产特定产品类型的特点，对拟提供的房地产产品应具备的基本功能和辅助功能作出具体规定的过程。
（2）功能定位的重要性功能定位的目的是为市场提供适销对路、有较高性能价格比的产品。因此，功能定位的准确与否，在很大程度上决定了房地产商所提供的产品能否被市场所接受，能否按照房地产商所期望的价格被接受，这对房地产商投资目标的实现有着重要影响。随着房地产市场的不断发展，人们对房屋空间的认识和购买观念也在不断地发生变化，令房屋的平面布局及功能设计，成为房地产商项目市场策划的一个重要内容。以住宅为例，现代家庭居住的需求的变化，对住宅户型与功能设计提出的要求包括：
1）超前的户型设计。传统居住习惯受到新潮、海派的挑战，大多数居民的需求已经从求解困、图实惠转变为小康型、舒适型。在房地产市场处于低潮的情况下，仍然不乏受市场欢迎的“明星楼盘”，一经面市，即为市场所吸纳，除地段环境因素外，户型设计的超前性也是一个重要原因。
2）功能分明突出舒适便利。户型设计，不仅要显示其功能的综合性与有机结合，各部位的独立性也非常重要。现时居民对户型的设计，要求客厅、餐厅、卧室、书房、厨房、卫生间等功能空间能够体现最大的使用价值。购房家庭的收入层次虽然高低有别，但都对住宅功能提出了更高的要求，休息、娱乐等缺一不可，户型结构和功能布局的合理性，已成为影响住宅项目开发成败的重要因素。
3）严格控制每套住宅的价格与功能价格比。设计合理、功能齐全是居住建筑受市场欢迎的先决条件，但户型面积和每套住宅的整体价格，也是发展商不可忽视的重要问题。研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70％以上的家庭认为80～120m2建筑面积的户型较为合适，过大的面积容易形成多余或重复的不必要功能。因此，在安排住宅功能面积的分配时要精打细算，尤其是对自用型的买家，对每一平方米建筑面积都希望“物有所值”。
4）住宅结构和设备布置最大限度满足建筑功能及美观的要求。建筑是一个整体，必须各方同心协力才能创作设计精品。如果住宅单元的室内看不见一根梁、一条水管，建筑外部也很少见排水立管，采用变频稳压给水、建筑顶部不设水箱，水表则选用远程式集中电脑抄表、计费，准确、可靠等，都会在满足建筑功能要求的同时，还满足了居民对美观的需要。
4.6.3.3 房地产产品功能定位的原则与方法
以未来潜在使用者的功能需求特征为导向，站在使用者的立场上精打细算，体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。对房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是：
（1）明确目标使用者群体。任何房地产产品，都是为满足某一种特定类型的使用者设计生产的。借助市场研究和市场细分的结果，明确拟开发项目的潜在目标使用者群体。例如，对居住项目，目标使用者群体可能包括高收入阶层、中等收入阶层和低收入阶层；对写字楼项目，目标使用者则可能包括境内或境外企业、大型或中小型企业、不同经营类型或内容的企业；对零售商业房地产项目，则可将消费者群体定位在高、中或低收入阶层，也可以按照消费者的习惯或地域范围定位。
（2）把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力。每一类目标使用者群体，其需求特征、消费偏好和可支付能力都有很大的差异。例如住宅开发项目，目标使用者的生活习惯、家庭结构、受教育程度、职业特点、收入水平等，都从某一方面影响着其住宅需求特征、消费偏好和可支付能力。
（3）针对目标使用者群体设计。开发商或其市场分析、市场营销人员对目标使用者群体特征的把握，要想真正体现在房地产产品设计的图纸上，还要与建筑师建立良好的沟通渠道，以便使设计师领会开发商的意图。当然，为了占领市场，越来越多的建筑师也开始注重市场需求的分析研究。
责任编辑：xiaohan
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