房地产开发程序（上）
一、大纲要求
考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对房地产开发、房地产开发程序、房地产开发程序中各阶段的主要工作等概念和内容的掌握程度。重点考核应考人员对房地产开发程序各阶段工作内容的掌握和熟悉程度，以及对获取土地使用权、建设过程中相关管理工作的掌握和熟悉程度。
考试基本要求
掌握：房地产开发的概念、主要程序及各阶段的主要工作内容。
熟悉：投资机会选择与决策分析的方法，土地使用权获取方式，建设过程中相关管理工作的内涵，房地产开发项目租售阶段物业销售形式，制定租售方案。
了解：规划审批、开工审批、建设工程招标的工作程序和内容，租售阶段的宣传与广告策略。
要点说明：
1.房地产开发程序概述
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住空间、并改变人类生存的物质环境的一种活动。这里的资源包括了土地、建筑材料、城市基础设施、城市公用配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸方面。房地产开发程序包括投资机会寻找、投资机会筛选、可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销等步骤。这些步骤可以划分为四个阶段，即投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段和租售阶段。
2.投资机会选择与决策分析
投资机会选择主要包括投资机会寻找和筛选两个步骤。投资决策分析主要包括市场分析和项目的财务评价两部分工作。
3.前期工作 （1）获取土地使用权
土地收购储备是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。
获取土地使用权的途径：
1）土地使用权出让方式包括：招标、拍卖、挂牌、协议；
2）土地使用权划拨；
3）原有划拨土地上存量房地产土地使用权；
4）与当前土地使用权拥有者合作。
（2）确定规划设计方案并获得规划许可
规划设计条件的内容包括：地块面积、土地使用性质、容积率、建筑密度、建筑高度、停车位数量、主要出入口、绿地比例、须配置的公共设施和工程设施、建筑界限、开发期限及其他要求。附图应当包括：地块区位和现状、地块坐标、标高，道路红线坐标、标高，出入口位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。
房地产开发前期的规划管理主要体现在：开发项目的选址定点审批，核发“建设用地规划许可证”及规划设计条件，规划方案及初步设计审批以及核发“建筑工程规划许可证”等方面。
（3）建设工程招标
建设工程招标方式可以分为公开招标和邀请招标。
公开招标是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。进行公开招标时，开发商或其委托的招标代理机构，可通过海报、报刊、广播、电视等手段，在一定范围内，如全市、全国，大项目甚至可在全世界，公开发布招标公告，或直接将招标公告寄给具有投标潜力的某些公司，以招揽具备相应条件而又愿意参加的一切承包商前来投标。
邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织投标。邀请招标也称选择性招标。进行邀请招标时，由开发商或其委托的招标代理机构可向所信任的、具有相应资格的建筑承包商发送招标通知书或招标邀请函，邀请其参加开发项目建设投标竞争的一种发包方式。
房地产开发项目建筑工程招标程序：申请招标，编制招标文件，编制招标工程标底，确定招标方式并发布招标公告或邀请投标函，投标人资格审查，招标工程交底及答疑，开标、评标和决标，签订合同。
（4）开工申请与审批
4.建设阶段
建设阶段是指开发项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的管理工作，是从业主的角度，对建设过程实施包括质量、进度、成本、合同、安全等在内的工程项目管理。
（1）质量控制是指项目管理机构以合同中规定的质量目标或以国家标准、规范为目标所进行的监督与管理活动，包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制。
（2）进度控制是指以项目进度计划为依据，综合利用组织、技术、经济和合同等手段，对建设工程项目实施的时间管理。建设工程进度控制工作的主要内容包括：对项目建设总周期目标的论证与分析；编制项目建设工程进度计划；编制其他配套进度计划；监督项目施工进度计划的执行；施工现场的调研与分析。
横道图法是一种用直线线条，在时间坐标上表示出单项工程进度的方法。
网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。
（3）成本控制的主要工作：编制成本计划，确定成本控制的目标；审查施工组织设计和施工方案；控制工程款的动态结算；控制工程变更。
（4）合同管理开发商的主要合同关系：土地使用权出让或转让合同、勘察设计合同、融资合同、咨询合同、工程施工合同、采购合同、销售合同、联合开发或房地产转让合同等。
承包商的主要合同关系，工程承包合同、分包合同、供应（采购）合同、运输合同、加工合同、租赁合同、劳务供应合同、保险合同、融资合同、联合承包合同等。
（5）安全管理原则是安全第一、预防为主。
（6）竣工验收依据：经过审批的项目建议书、年度开工计划、施工图纸和说明文件、施工过程中的设计变更文件、现行施工技术规程、施工验收规范、质量检验评定标准，以及合同中有关竣工验收的条款。
工作程序分为两大阶段：单项工程竣工验收、综合验收。
5.租售阶段
（1）选择物业销售形式有开发商自行租售为主和委托物业代理两钟。
物业代理的形式：联合代理与独家代理，买方代理、卖方代理和双重代理，首席代理和分代理。
委托物业代理公司的应注意的问题：充分了解物业代理公司及其职员的业务素质，物业代理公司可投入市场营销工作的资源，物业代理公司过往的业绩，针对物业的类型选择物业代理，认真签订物业代理合同。
（2）制定租售方案
1）成本导向定价法包括成本加成定价法和目标定价法。成本加成定价法指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。目标定价法指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
2）购买者导向定价法包括认知价值定价法和价值定价法。认知价值定价法是房地产商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法。
3）竞争导向定价法。
（3）制定宣传与广告策略
责任编辑：xiaohan
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