房地产估价师辅导:企业评估的六个定理
来源:优易学  2011-1-25 13:57:36   【优易学:中国教育考试门户网】   资料下载   建筑书店

 

这种企业评估方法称为“直接市场数据法”。 
对直接市场数据法的批评意见有:可以获得信息的销售资料数量较少,个别销售案例数据资料较少,以及多数销售行为发生在“很久”以前。 
虽然这些批评有一定的道理,但对IBA市场数据库中数据的实际研究结果表示,这些数据的局限性并不像假设的那样严重。 
这些数据表明,销售价格在很大程度上与税前收入相联系(销售价格与总收入也有这种联系)。这说明,从个案销售中获得的有限的信息资料足以成为价值判断的基础,而不再需要其他过多的资料。 
实际分析还指出,与被普通接受的假设相反,从任何程度上讲,这些数据都不“陈旧”。也就是说,以前的数据可用来评价现在的市场状况,这就使得评估师所能获得的销售数据大大增加。 
还有一个需进一步研究的假设,即不同类型企业的市场的差异并不是很大(例如一种零售企业与另一种零售企业的区别)。如果确实如此,就没有必要把销售参照物局限于与被评估企业同属一个标准行业分类内。同样,这也会大幅度增加评估师可用于销售参照物的数量。 
对于可获得的私人持股公司的信息的另一些批评意见是这些信息差异很大,即某些企业的市盈率与同行业中的其他企业有显著差别。 
这种意见反映出对市场价值是一个范围 (定理4)缺乏理解。许多评估师还是希望从参照资料中能得出单个数值的被评估企业的价值,或至少集中在某个很小的可能范围内。当事实不是这样的时候,他们就认为参照数据有误,或者抛弃这些数据,或者试图通过“调整”数据来得到更好的一致。 
这样做是一个错误。 
市盈率(或其他价值指标)的多样性实际上能帮助我们用数值范围来描述市场的特点。任何对个别销售数据人为地进行调整以追求相符性的做法都会造成对市场资料的歪曲。这样做的结果是评估师很可能做出了一个不正确的评估结论。 
这种强求参照销售数据的相互符合的倾向还会影响其他与市场相关的评估方法。 
以公共持股企业为参照物的评估师通常一开始就列出一些潜在的“可比指标”。然后对该名单进行加工,使余下的可比指标彼此相符。正如从私人持股公司市场中获得的数据一样,这种对参照数据的过分加工会歪曲市场的实际情况,对评估过程毫无益处。抛弃过多的潜在参照公司做法的另一个缺点在于,样本的数量越少,在统计意义上的可信性就越低。这个问题应引起更多的注意,本文无法仔细讨论。 
与直接市场数据法相比,以公开上市交易企业作为私人持股公司参照企业的市场相关评估法有另外一些缺点。 
其中的一个缺点是很难在被评估的私人持股公司和公开上市交易的企业之间建立足够的相关性。还有一个缺点就是在公开市场上的价格与私人持股公司价值之间缺乏相关性。 
评估师试图通过采用诸如去除市场性缺乏因素等“调整”方法来解决相关性的问题。但是,这种调整的有效性一直都存在争议,并且缺乏足够的市场依据证明这种调整的有效性。 
企业评估师要时刻铭记“市场价值的最好信息来源就是市场本身”。如果可能,私人持股公司的价值应该由其他私人持股公司的销售资料决定,而不是由调整过的上市公司的销售资料决定。另一个常被忽视的直接从市场采用信息的方法是检测评估值。根据检验过大量企业评估报告的评估师估计,只有很少一部分(2%~20%)的价值结论表明能经受“真实世界”市场的检验。 
提交价值结论报告 
既然市场价值是一个范围而不是单个数值,那么我们如何提交价值结论报告呢? 
客户和利害关系者习惯于以单一数值出现的估价值。我们应该给出一个范围还是单一数值呢?若是后者,这个数是什么呢? 
虽然这是一个很复杂的问题,但从评估基金会对市场价值的定义“最可能的价值是……”中还是可以找到部分答案。所以,不必用范围的形式提交企业的评估值。可以从价值范围中挑选一个“最有可能的”数值作为评估报告中的价值。 
定理6把评估精度的好消息和坏消息都告诉了我们。 
坏消息是,我们不能期望找到一个精确的“用货币表示的”价值估计,不论我们进行企业评估时是多么认真地避免事实和判断中的错误。 
好消息是,评估师之间的分歧并不必然是由于客户的偏向或一方或双方评估师的不称职导致的。

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责任编辑:xiaohan

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