２、假设开发法
计算公式为：
买方角度：
评估价值＝现房预计销售价格－期房至现房期间预计的权益损失－风险补偿折算的金额
卖方角度：
评估价值＝现房预计销售价格－期房至现房期间预计支出的减少－风险降低折算的金额
现房预计销售价格可对近期类似已完工商品房的售价进行分析后，采用因果预测法或延伸预测法等方法进行预测，也可根据预售商品房竣工交房后所能取得的净收益进行折现估算。从买方角度衡量，其权益的预计损失包括买房后不能立即享受租金的收益等。需补偿的风险包括商品房有可能不能按时交付、实际交付商品房的品质比预期降低等。从卖方的角度衡量，支出的减少包括贷款利息的减少、销售费用的减少、资金时间价值的增加等；风险的降低包括销售风险的降低、还贷风险的降低等。
当以上参数能够合理估算时，就可以采用假设开发法对预售转让时的商品房在建工程进行估价。
３、成本法
计算公式为：
评估价值＝在建工程已完工部分的价值＋续 建部分价值的现值
在建工程已完工部分的价值＝属于已完工部分的（开发成本＋管理费用＋投资利息＋开发利润＋销售费用＋销售税金及附加）
续建部分的价值 ＝ 属于续建部分的（开发成本 ＋ 管理费用 ＋ 投资利息 ＋ 开发利润 ＋ 销售费用 ＋ 销售税金及附加）
在属于已完工部分的开发成本中，土地使用权的成本应按照有关的规定进行分摊；建筑安装工程费用以应以预售面积所分摊的建筑安装工程费用计入；已投入的其他开发成本、管理费用、投资利息、开发利润、销售费用，可根据土地使用权价值或建筑安装工程造价一定比例进行估算，或根据此二者之和的一定比例进行估算；销售税金及附加可根据国家税收规定计算。
但购买预售商品房，并不是仅购买在建工程已完工部分的价值，而且还购买了开发商未来的投入。因此，其估价尚需加上续建期间的开发成本、管理费用、投资利息、开发利润和销售费用、销售税金及附加金额的现值。
当商品房的结构、套型相同，其施工面积和预售面积基本能一一对应时，所投入的建筑安装工程费用较容易在各套预售面积中分摊；但是如果施工的建筑面积与预售的建筑面积不是一一对应的，已投入费用往往难以在预售面积上进行合理分摊。如高层建筑的地下室部分，其建筑安装工程费用有时可达整个建筑物建安工程费的３０％。但此建筑安装工程费用并不能完全计入地下室的预售价格。此项 费用如何在预售面积之间进行分摊，这是一个难以解决的技术课题。故我们认为，在未能解决好类似的难题之前，在预售转让的估价中采用成本法，应慎重地予以考虑。
三、对估价参数的选用和估价方法的选择
（一）不同形式的商品房在建工程转让，即使采用相同的估价方法，其所选用资料和参数的状况是不相同的。
１、在采用市场比较法进行项目转让的估价时，应着重考虑其工程进度的情况和施工质量的情况；而采用市场比较法进行预售转让的估价时，则应着重考虑估价时点至交房时点之间的长短。
２、在采用成本法进行项目转让的估价时，其开发成本是整个项目已投入的开发成本；而在采用成本法进行预售转让的估价时，则开发成本除了该预售商品房应分摊的已投入开发成本之外还包括未投入的开发成本。
３、在采用假设开发法进行项目转让的估价时，其开发完成后商品房销售价格为整个商品房项目的价格，而在采用成本法进行预售转让估价时，该价格为某一套或某几套预售商品房完工后的价格。
（二）估价方法的选择 １、估价方法的选择必须与估价对象及其价值定义相适应；
２、估价方法的选择受可搜集到的资料和数据制约；
３、估价方法的选择要充分考虑估价工作的效率。商品房在建工程转让的估价，只有明确了对象，采用了适当的估价方法，选用了真实、客观、可靠的资料和数据，才能较好地完成估价项目，得到客观、公正、科学的估价结论。
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