天意：近日，本人在阅读用收益法完成的房产单项评估报告时，发现报告中房产的纯收益几乎都不考虑所得税的影响。这里想请教大家，在用收益法进行房产单项评估时，都不考虑所得税的影响吗？
神龙村夫：这个问题很好。评估规范里所指的收益额并没有一定指明是税前还是税后净收益，教科书里也仅谈到客观收益的概念。那么究竟是税前收益还是税后收益呢？
关于这个问题我无法明确解释，在具体评估操作中，我是采用的一个未扣掉所得税的收益额。具体问题我认为可以从以下这几个方面进行思考：1、所得税是以利润为基础计算的扣除项目，也可以理解为利润分配的层次。所得税是归国家所有的，其他的部分比如提取公积金、股东分配或留存利润就是归股东所分配了。概括讲就是在利润层次进行再分配的过程，只不过国家以无偿强制的手段介入分配而已。
2、在具体评估时，对特定的评估物而言，采用收益法的收益额是客观收入与客观支出的配比，此层次更多体现营运层次，对特定评估物而言，也是处于市场交易的领域，而非一旦交易完成就退出市场。
3、从计算口径上看，同一层次的折现率应该对应同一层次的收益额，折现率的计算一般包括：资本资产定价模型法、税前债务成本加风险溢价法、资金利润率法、累加法（折现率＝安全利率＋风险报酬率＋通货膨胀率）等，这些方法中，都是未扣除所得税的利润率或成本率。所以对应的也应该是未扣除所得税的收益值，这样二者之间才具有可计算性。
4、税收贯穿于整个交易过程中，并不仅仅是所得税，所以在收益法中，对于一般的流转税是应该计算的。
本人的想法感觉很不成熟，希望大家都能就此问题进行讨论交流。
yale2002：进行投资分析一般都不考虑税后现金流量折现，都是税前。如果用税后的现金流量折现，那么相应的折现率应该与之对应。收益法的收益采用税前。土地估价中，收益法还要扣建筑物折旧，这样的处理方式大家认为可以么？
神龙村夫：建筑物的折旧从现金流的角度看，是对建筑物的价值补偿，就房地合一的收益法而言，是不应该扣除折旧的。但单独评估土地，则应该扣建筑物的折旧，其实这就是将归属于建筑物的补偿部份剔除，最终从理论上余下土地收益值。但这里的收益值含义也不能全代表土地的收益，仍然包括建筑物的部分贡献，最理想的办法是采用贡献分成的方法表示出土地价值。再则，折旧一般是采用年限平均值，静态之和也许是建筑物的价值，但考虑资金的时间价值则不能了，可用资金回收系数进行计算，得出投资回收价值，并视其为“折旧”进行估算。
天意：看起来大家习惯用税前利润来测算，我认为这样比较合理，理由有以下几个：首先，进行房产价值评估，其根本是要确定资产的价值，而不是净资产的价值，因此没有必要考虑所得税的问题，更没有必要考虑相应的负债。其次，就房产产生的利润而言，应该为税前利润，所得税也是从利润中产生的，应该计算在内。第三，如果采用收税前利润，只要采用相同口径的折现率，就可以估算出来评估对象的价值。当然，我也很同意这样的观点：采用何种收益指标作为参数并不重要，重要的是应该采用与收益口径相对应的折现率。
但是，正如神龙村夫所讲，这个问题其实很难解释清楚，主要问题就在于：如果应用税前收益作为收益预测指标，那么折现率如何选择？采用何种方法选择？
从口径一致的角度来看，由于我们要估算的是房产价值，即资产价值，而我们又选择了税前收益作为未来收益测算指标，那么我们应该选择什么样的收益率作为折现率呢？CAPM模型的应用前提是无税收影响，这与实际情况不符。同时，CAPM模型更多的适用于股权和资本的定价，即适用于净资产的口径；税前债务成本加风险溢价应与税前利润相对应，还原出来的应该是资产与有息负债的价值；累加法更应该与净资产价值即权益价值相对应；唯有资金利润率与税前收益可能还原出的是资金价值，与资产价值还有差异。我们一般选择房产收益率在8%左右，那么这个收益率指的是哪一种具体的收益率呢？
yale2002：上面所指的不是税前利润，而是税前现金流。从企业的生存上看，企业破产倒闭不是因为一直亏损导致资不抵债而是资金断供。
利润是会计上的一个指标，是衡量企业能否长期经营的指标，但是决定企业是否破产的关键并不是利润亏损，而是资金断供。现金对于企业，就如血液对于人体，一个没有血液的人，肯定无法存活下去。而企业亏损，就如人生病，生重病也没关系，关键只要血液能一直循环下去，就可以维持生命。
利润率是一个静态评判，在计划经济延续的年代，大家更多关注的是利润率。但是，利润是可以做出来的，这个可以从诸多上市公司重组后就能“母鸡变鸭”窥其一斑。目前拥有很多商业地产的上市公司，应用新会计准则，就能从地产增值中迅速大量盈利，但是这会导致大量现金流出，要缴纳大量的企业所得税，有些企业可能因此而面临资金紧缺。故很多企业，选择不估或低估，避免短期的所得税现金流出。
我们的评估理论当中，对现金流量分析法评估，没有进行专门的分析，对收益当中的收入是收益还是利润也没有过多辨析。不过从纯收益的推算过程来看，应该是税前现金流，因为没有提取房地产的折旧费用，如果是利润，那么就要提取折旧，税前利润﹤税前现金流，计算所得税后，税后利润﹤税后现金流。
天意：如果按yale2002说法去预测现金流的话，那么如何确定折旧呢？
不要因为现在的企业价值中流行DCF方式，就把这种方法移置到房地产的单项评估中来。事实上DCF方式在企业价值中的推广已经是超越大多数资产评估师的执业能力了，已经有很多不伦不类的企业价值评估报告涌现出来。这样下去，对资产评估不会有什么好处。而广大的房地产评估师对DCF的了解和掌握肯定不如资产评估师深入，况且DCF模式是针对企业价值评估的，就两个主参数来讲，FCF和WACC并非适合单项资产的定价，现金流对应的折现率将更难确定。
建议广大的专职房地产估价师，还是先把与收益相对应的具体折现率（资本化率）弄明白，不要在报告中把如何确定资本化率的过程用一句话带过，这会影响大家业务水平的提高。
lala：房地产收益法评估实际采用的就是现金流折现的思路，并不是因为有了企业价值评估才“移置”过来的。相对于资产评估师而言，利润通过财务是可以调控的，房地产估价师又大多不是财务出身，因此对“利润”不太关注，他们更注重的是资产带来的现金流，我认为这就是房地产估价中所说的“收益”。
至于所得税的问题，因为是从纳税主体的角度来核算的，并非直接与具体某项资产相联系，因此在收益法过程中是不予考虑的。举个例子说，企业有幢房子出租，有收益，是不是就得交所得税呢？不一定。因为这个出租行为的经营需要与企业其他经营活动的结果盈亏相抵后，才能决定是否需要交纳所得税。
就目前房地产市场的情况看，我认为最理想的还原率确定方法还是市场提取法。通过市场调查建立租金与房价之间的关系，比理论上的各种方法都更附合实际，所得计算结果也能更令人信服。
天意：对于还原率的确定问题我基本同意lala的说法。但对于对未来收益确定的观点我并不认同。虽然单项资产评估看起来要比企业价值评估简单，但要分清利润和现金流同样也是一件很复杂的事情。比如说折旧的问题，我们不能简单的以折旧不生产现金流为由，认为在未来收益计算中就与折旧无关，在用利润转换为现金流的过程中，是加回了利润，但也同时减去了资本性支出。
从收益法的理论从发，折现率（还原率）应该是有其具体定义的。要弄清收益与折现率的关系，就必须深入了解收益法的理论。但这一点可能正是广大房地产估价师们所欠缺的。于是，我们在不得以的情况下选择了用市场提取法确定还原利率，而且即使是我们提供的正确，这样的还原利率的真正含义仍然是一个模糊的概念。况且，我们在用收益法进行房产评估的时候，几乎没有人真正的采用过市场提取法来确定还原率，也曾经看到过一些文章中提到了这样的作法的不可行性。以目前的房地产形式来看，这样的还原率太低了。这种现象说明的问题，是收益法的错误？还是市场提取法的错误？亦或是市场本身的错误？值得我们思考。
lala：是的，我们在使用收益法测算未来收益的过程中，就是以没有再投资，没有资本性支出为假设，即这个房子在它的可收益年限内，除了日常维修保养，是不进行资本性投资的。因此，现金流与利润之间就是差折旧了。
我想大家都有这样的共识，使用市场提取法得出的还原率低是因为当前的市场房价高而租金水平低，这不是一个健康、理性的市场，反映出高房价泡沫和投机性炒房众多等众多市场问题。不是说还原率低就是市场提取法有问题，相反市场提取法正好反映了客观事实。
天意：如果说承认这个市场不是一个健康理性的市场，那么反映出来的还原率和评估值就也不是健康理性的。这里就有一个问题了，如果我们认为现在的市场是不健康、不理性的，那么在进行未来收益预测的时候是不是也应该考虑未来市场的变化？如果我们考虑了这种变化，那么用现在的市场参数提取出来的还原率还能不能作为未来收益的还原率？如果我们不考虑这种变化，以现实来预测未来，就等于假设这个不理性、不健康的市场会一直持续下去，这样的假设就不是一个合理的假设，在不合理的假设前提下得出的结论就很可能也是一种不合理的结论。
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