二、比较基准的建立难度大
选取了可比实例后，应先对这些可比实例的成交价格进行必要的换算处理，使它们与估价对象之间的口径一致、形式相同、相互可比，并统一到估价对象的价值内涵上来，为后续的市场法中的有关比较、修正和调整建立一个共同的比较基础。
建立比较基准主要包括：
①统一房地产范围（包括统一土地类型、二次装修等等），
②统一为现房价格，
③统一付款方式，
④统一面积内涵，
⑤统一采用单价，
⑥统一面积单位，
⑦统一币种和货币单位等等。
目前估价实务中建立比较基准的关键点在于上述①与②。一些估价人员所制作的“快餐式”报告（1天要出具多宗）干脆不进行建立比较基准这一重要环节。由于不进行建立比较基准这一环节，他们对各可比实例就不认真细致地查勘、分析、比较；更有甚者干脆对可比实例不进行现场查勘，各种因素修正（调整）拍脑门进行，因此他们的估价作业“效率”极高，“快餐式”报告在“拷贝”中诞生，估价报告所存在的风险这定时炸弹也随之埋下。
（一）如何统一房地产范围在满足类似房地产的条件下，有时难以直接选取到与估价对象范围完全相同的房地产交易实例作为可比实例，只能选择在“主干”上相同的交易实例。在估价实务中常见有以下几种情形：第一种情形——“房地产实物范围不同”。比如：
①估价对象没有阳台，而可比实例有阳台；估价对象与可比实例的阳台数量不同；估价对象为封闭阳台，而可比实例为非封闭阳台；估价对象为非全明布局（厅为间接采光、卫生间无窗户），而可比实例为全明布局；
②可比实例与估价对象的土地类型不同；
③可比实例成交价含有二次装修价值等等。
这种情形下，一般是将可比实例统一到估价对象的房地产范围，补充可比实例房地产相对于估价对象为基准所缺少的范围，扣除可比实例房地产多出的范围，相应地对可比实例成交价进行加减。
1、如何统一土地类型如果估价对象土地类型为国有划拨方式取得，而所选取的可比实例土地类型为出让情形的，它们的价格差别主要表现为有无包括土地出让金部分。遇到这种情况时应将出让情形的可比实例的成交价中剔除去其所包含的土地出让金款额。
比如：可比实例A为出让地的商品房住宅且土地使用权面积未知，为方便计算可依下式进行。可比实例A应剔除的土地出让金款额=相应（用途、等级）的基准地价×土地出让金标准比例×A的建筑面积÷A所处楼宇的总层数这里有两点要注意：
①土地出让金标准比例应按当地规定；
②楼宇的总层数一般不包括不计入同类用途及不计建筑面积的层数（如可比实例为住宅，则该楼宇中的店面、架空层不计入总层数）。
2、如何统一不含室内二次装修价值抵押估价时，尽管估价对象带有室内二次装修，但估价结果一般也不应包含其二次装修价值；如果选取的可比实例成交价中含有室内二次装修价值，则必须在其成交价中扣除去其室内二次装修的价值。有些估价人员将室内二次装修价值的剔除放在个别因素的“装修”子项中考虑，如普通装修考虑5%，那么就造成了这样一个问题，可比实例的成交价如果是8000元/m2，则普通装修的价值为400元/m2，如果成交价格为3000元/m2，则普通装修价值为150元/m2，显然是不合理的。因此必须在建立比较基准中考虑，口径才能一致。
这里必须特别注意：
①可比实例的（高档、中档、普通）二次装修，是指可比实例在当时成交日期的状况，也就是成交价格中所含有的对应装修，不是该可比实例成交之后再进行的二次装修；
②要扣除的二次装修价值，是对应可比实例在当时成交日的价值，而不应考虑当时成交日至估价时点的装修折旧。
③无室内二次装修与毛坯房是不同的概念。无室内二次装修不等于没有一次装修，而毛坯房通常是指内隔墙、内门等还没施工，水电等仅仅入户。因此从装修价值上说，其内涵是不同的，应进行必要的统一。
3、“主干”相同，其他不同的情况这种类型特别复杂（诸如：卫生间、客厅数量不同，明厅与暗厅，位置特优、特差，等等），需要估价人员认真分析比较，同时还必须具备有丰富的估价经验和相关专业知识，才能照顾到方方面面。
第二种情形——含有非房地产成分的房地产。比如可比实例成交价中含有附赠家具，家电等。
这种情况下，一般是统一到“纯粹”的房地产范围，即：房地产价格=含非房地产成分的房地产价格-非房地产成分的价格第三种情形——带有债权债务（或受到他项权利限制）的房地产。
这种情况下，一般是统一到“干净”的房地产范围。
（二）如何统一为现房价格一手房成交价中大部分都是预售合同备案，即成交时大多为期房。如果用此作为可比实例，必须将其期房价（单价）换算成现房价（单价）。
在期房与现房同品质（质量、功能、环境、物业等）下，期房价低于现房价。主要原因是现房可以立即出租、有租金收益以及买期房存在的风险（资金与楼盘质量风险）。期房价与现房价之间的关系是：现房价格=期房价格+出租的净收益的折现值（预计从期房达到现房期间）+风险补偿如：某期房成交时单价为2900元/㎡，尚有1年才可投入使用，假设出租的年末净收益为330元/㎡，折现率为10%，风险补偿估计为期房价格的2%，则该期房换算为现房的价格计算如下。
现房价格=2900+330/（1+10）1+2900×2%=2900+300+58=3258（元/㎡）
现房价格与期房价格相差值=3258-2900=358（元/㎡），差值幅度达12%，可见这种换算是非常必要的。
这里需要注意：①出租的年净收益问题要视租金是年头或年中或年末取得而区别对待；②风险补偿问题是比较复杂的，主要包括资金及质量风险，质量又包括所在楼宇单体质量、小区品质及配套设施。这些风险取决于开发商、建筑商、监理单位的资信与能力以及成交日至交房时间的长短等因素。
（三）其他方面的“统一”
统一付款方式、统一面积内涵、统一采用单价、统一面积单位、统一币种和货币单位等相对较简单。此处略谈。
责任编辑：xiaohan
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